Who（誰が）
人口2〜30万人規模で資産活用専任職員が1〜2名しかいない全国約1,400自治体の担当部署と、地域開発を狙う中堅ディベロッパー・地域商社・NPO法人が主な利用者となる
対象とする社会課題：自治体が保有する遊休公有地・未利用施設が活用提案不足と評価プロセスの属人性により塩漬け化している
社会の役に立ち、しっかり儲かる。その両立が、この計画には数字で示されています。
全国の市町村には、廃校や旧庁舎跡地など使い道が決まらないまま何年も放置される公有地が数多くある。資産活用を担う職員はわずか一、二名しかおらず、公募要領づくりから提案書の比較評価まで手作業で抱え込み、前例踏襲に頼らざるを得ない。眠ったままの土地に、公平な評価の物差しと民間との出会いの場を用意することで、地域に新しい使い道を取り戻したい。
※ この4つの数字は、見せるために作った数字ではありません。「事業計画」タブの10年計画とまったく同じ計算から出しています。EXIT（売却）時の手取りだけは「もし売れたら」の試算で、約束できる金額ではありません。
10年の事業計画も、創業融資500万円の申請資料も、システムの要件定義書も、最初の90日の段取りも——ぜんぶこのページにあります。足りないものはAIチャットが伴走しながらその場で作り、システム開発・専門家・投資家への橋渡しまで、このサイトの中で進められます。「やりたい」と思ったその日から、始められる状態です。
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「トチイカス」は、廃校や旧庁舎跡地など自治体が持て余す遊休不動産と、活用したい民間事業者をAIでつなぐマッチングサービスです。
自治体職員は登記情報や用途地域、周辺人口動態を入力するだけで、AIが公募要領の下書きと活用パターン案（多世代交流施設、EV充電拠点など）を自動生成します。民間事業者はWebポータルで物件を検索し、対話型AIと壁打ちしながら収支計画付きの提案書を作成。提出された提案はAIが財務健全性・地域適合性・事業継続性の3軸でスコアリングし、評価委員会の審査時間を従来の1/3に短縮します。専任担当者1〜2名の小規模自治体でも、年3件だった公募を年10件以上に増やせる体制を目指します。
全国の自治体には未利用・低利用の公有地・廃校・遊休施設が多数存在し、総務省調査では公共施設の老朽化更新費用が今後30年で約190兆円と試算される一方、活用されず放置された土地・建物が固定資産税収も生まず維持管理コストのみを発生させている。
人口2〜10万人規模の市町村では資産活用を担当する専任職員が1〜2名しかおらず、公募要領作成・民間事業者への周知・提案書の比較評価まで手作業で行うため、年間数件しか公募が実施できていない。民間側も「どの自治体にどんな土地が眠っているか」を把握する術がなく、情報の非対称性から提案が集まりにくい。結果として、廃校になった小学校や旧庁舎跡地が10年以上放置されるケースが全国で頻発しており、住民からは「なぜ活用されないのか」という不満が議会でも繰り返し取り上げられている。担当職員も評価基準の客観性・公平性を問われることを恐れ、前例踏襲的な運用に留まりがちである。
自然言語処理により提案書・公募要領・行政計画文書を解析し、条例や用途制限との齟齬を自動チェックする。
機械学習モデルが全国の公有地活用事例(廃校転用、道の駅併設等)の成功・失敗要因データベースを学習し、対象地の条件に近い類似事例と成功確率の予測スコアを提示する。対話型AI(LLMベースのチャットアシスタント)が民間事業者の事業構想段階から提案書作成までを伴走支援し、提案の完成度と提出率を高める。最適化アルゴリズムが複数提案間の比較(収益性・公共性・実現可能性のトレードオフ)を多目的最適化で処理し、評価委員会が意思決定しやすい形でランキングと根拠を提示する。
自治体担当者はまず対象地の登記情報・用途地域・インフラ状況・周辺人口動態などの基礎情報をシステムに入力するだけで、AIが公募要領のたたき台と想定活用パターン(例:多世代交流施設、EV充電拠点、農業体験施設等)を自動生成する。
民間事業者はWebポータルで公有地情報を検索・比較でき、対話型AIが「この土地でどんな事業が可能か」の壁打ち相手となり、提案書のテンプレートに沿って収支計画やKPIを含む提案を作成できる。提出された提案書はAIが財務健全性(資金調達計画・収支シミュレーション)、地域適合性(近隣施設との重複、住民ニーズとの整合)、事業継続性(類似事業の過去実績データとの比較)の3軸でスコアリングし、評価委員会向けに一次評価レポートを自動生成する。最終判断は人間の評価委員会が行うが、AIが恣意性を排した定量比較資料を提供することで審査時間を従来の1/3程度に短縮し、公募回数自体を年3件から年10件以上に増やせる体制を構築する。住民向けには進捗ダッシュボードを公開し、活用提案の検討状況を可視化することで透明性への懸念にも対応する。
| 廃校・旧庁舎跡地の維持管理費(除草・警備・電気設備保守) | 年間 約180万円/施設 |
| 固定資産税相当の減収(民間活用されず非課税のまま放置) | 年間 約50万円〜100万円/施設の想定 |
| 資産活用担当職員の公募要領作成・提案書比較の人件費(手作業分) | 年間 約120万円相当(職員1名の稼働換算) |
| 民間事業者側の公有地情報収集・比較にかかる営業工数 | 月2日×12ヶ月で年間約40万円相当の人件費損失 |
| 自治体向けSaaS(小規模市町村プラン) | 年額60万円(初期設定費30万円別途) |
| 民間事業者向けプレミアム提案支援プラン | 月額2万円(年額24万円) |
| 全国公有地活用トレンドレポート(金融機関・デベロッパー向け) | 年額50万円 |
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人口2〜10万人規模の自治体では資産活用の専任職員が1〜2名しかおらず、公募要領の作成から提案書比較まで手作業で行うため年間数件しか公募を実施できていない。
民間事業者側も「どの自治体にどんな土地が眠っているか」を把握する手段がなく、情報の非対称性から提案自体が集まりにくい。結果、廃校や旧庁舎跡地が10年以上放置され、議会で「なぜ活用されないのか」と繰り返し追及される一方、担当職員は評価基準の客観性を問われることを恐れて前例踏襲に留まりがちである。この属人化と情報格差を同時に解消する仕組みが必要とされている。
検証フェーズ（0-6ヶ月）は公有地台帳連携や評価モデルの仕様が固まっておらず、パイロット自治体3団体との実データ検証を通じて要件が変わるため準委任契約が適切です。
実装フェーズ以降でスコアリングロジックや画面仕様が確定した機能（提案書テンプレート、ダッシュボード等）は請負契約に切り替え、納期と品質を担保することを推奨します。発注時はAI評価ロジックの説明可能性（XAI要件）と自治体ごとのデータ分離要件を仕様書に明記し、検収基準を「動作すること」ではなく「評価根拠が開示できること」まで含めて定義する点に注意が必要です。
| 区分 | 想定利用者 |
|---|---|
| プライマリ | 自治体の資産活用担当職員（人口2〜30万人規模市町村、専任1〜2名体制が中心） |
| セカンダリ | 民間事業者（中堅ディベロッパー、地域商社、NPO法人）および地銀・信金の地域振興担当者 |
| 管理 | 自社カスタマーサクセス担当（自治体オンボーディング・評価モデルのチューニング・SaaS運用監視） |
| 機能 | 入力 / 処理 / 出力 |
|---|---|
| 公有地基礎情報登録機能 | 登記情報・用途地域・インフラ状況・周辺人口動態を入力→台帳DBに検証登録→公有地台帳データを出力する |
| 公募要領自動生成機能(AI) | 台帳データを入力→AIが要領文案を自動生成→公募要領たたき台を出力する |
| 活用パターン提案機能(AI) | 対象地条件を入力→AIが用途候補を推論→多世代交流施設等の活用パターン案を出力する |
| 公有地検索・比較ポータル機能 | 検索条件を入力→公有地DBを絞込検索→物件一覧・比較表を出力する |
| 対話型AI提案書作成支援機能 | 事業構想テキストを入力→LLMが壁打ち応答・助言→提案書テンプレート記入内容を出力する |
| 提案書AIスコアリング機能 | 提出提案書を入力→財務健全性・地域適合性・事業継続性を採点→3軸スコアを出力する |
| 条例齟齬自動チェック機能(NLP) | 提案書と条例・用途制限文書を入力→NLPで条文照合→齟齬箇所リストを出力する |
| 類似事例・成功確率予測機能(ML) | 対象地条件を入力→学習済み事例DBと照合→類似事例と成功確率スコアを出力する |
| 多目的最適化ランキング機能 | 複数提案の評価指標を入力→収益性・公共性等を多目的最適化→ランキングと根拠を出力する |
| 評価委員会向けレポート自動生成機能 | スコア・ランキングデータを入力→定型フォーマットに整形→一次評価レポートを出力する |
| 住民向け進捗ダッシュボード機能 | 案件進捗データを入力→ステータスを集計→検討状況の可視化画面を出力する |
| テーブル | 主要カラム |
|---|---|
municipalities（自治体） | municipality_id, name, population, prefecture, plan_type, contract_start_date |
properties（公有地・施設） | property_id, municipality_id, address, land_area, zoning_type, registry_info, infra_status, vacancy_years |
rfp_documents（公募要領） | rfp_id, property_id, ai_draft_text, final_text, usage_pattern, status, published_at |
companies（民間事業者） | company_id, name, industry_type, contact_email, plan_type, registered_at |
proposals（提案書） | proposal_id, rfp_id, company_id, business_plan, revenue_simulation, kpi_data, submitted_at |
evaluation_scores（評価スコア） | score_id, proposal_id, financial_score, area_fit_score, continuity_score, total_score, xai_reason |
contracts（成約契約） | contract_id, proposal_id, contract_amount, success_fee_rate, contract_date, status |
case_studies（類似事例DB） | case_id, category, region, success_flag, factors_text, similarity_vector |
| # | 画面 |
|---|---|
| 1 | 公有地台帳入力画面 |
| 2 | 公募要領自動生成画面 |
| 3 | 案件検索・一覧画面 |
| 4 | AI壁打ちチャット画面 |
| 5 | 提案書作成画面 |
| 6 | 評価委員会レビュー画面 |
| 7 | 住民向け進捗ダッシュボード |
| # | 技術（採用理由） |
|---|---|
| 1 | GPT-4/Claude API（提案書生成・対話AI用、日本語精度が高い） |
| 2 | LangChain（RAGによる条例・事例検索の実装容易化） |
| 3 | PostgreSQL（自治体台帳・契約データの構造化管理に適合） |
| 4 | Elasticsearch（全国事例・公有地の類似検索を高速化） |
| 5 | AWS（自治体データ分離・ISMS対応のガバナンス実績） |
| 6 | Next.js（自治体・民間ポータルのSSRで表示速度確保） |
| 7 | Amazon Cognito（自治体ごとのアクセス権限分離が容易） |
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| 可用性 | 可用性: SaaS基盤の稼働率99.5%以上を保証し、月間許容ダウンタイムは約3.6時間以内とする |
| 性能 | 性能: 検索・スコアリング処理の応答時間3秒以内、同時アクセス500ユーザーまで性能劣化なく対応する |
| セキュリティ | セキュリティ: 自治体ごとにデータベースをテナント分離し、通信はTLS1.2以上で暗号化、ISMS認証を取得する |
| 運用 | 運用: データバックアップは日次実施し、RPO24時間・RTO4時間以内での復旧を目標とする |
| 監査性 | 監査性: XAIによる評価根拠ログを5年間保存し、行政訴訟対応のため閲覧・出力可能とする |
| 拡張性 | 拡張性: 導入自治体数50団体・年間提案案件800件到達時も応答性能を維持できる水平スケール構成とする |
| 段階 | まず何を作るか | 概算費用 |
|---|---|---|
| ①手動検証 | パイロット自治体の遊休地情報をヒアリングしてExcel台帳に手入力し、担当者と一緒に公募要領の項目を人力で作成、AI無しで反応と所要時間を確認する | 交通費と自治体訪問の人件費程度で収まる水準 |
| ②最小システム | 登記・用途地域などの基礎情報を入力すると生成AIが公募要領のたたき台と提案書テンプレートを自動出力するだけの簡易ツールを作り、実際の公募で使ってもらう | 生成AIのAPI利用料と、外部エンジニアへの短期発注費用の水準 |
| ③本開発 | 財務健全性・地域適合性・事業継続性のスコアリングAI、対話型の壁打ちアシスタント、住民向け進捗ダッシュボードまでを含むフル機能を実装し、複数自治体への横展開に備える | 外部委託を含む開発チーム体制で数か月単位の継続費用がかかる水準 |
上記の要件定義書をもとに、システムベンダー（開発会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
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市場の前提（ボトムアップ試算）とTAM/SAM/SOMの規模感……
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競合となるサービス・企業と、この事業ならではの差別化ポイント……
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対応が必要な許認可・法規制と、確認すべき相手先・想定調整期間……
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手を挙げたその日から動けるように、完了条件つきで並べています。
| 誰に会うか | なぜ会うか | 接触の仕方 |
|---|---|---|
| 人口5万人規模市の資産経営課・公有財産担当の係長級職員 | 現場の公募実務フローと予算感覚を把握し、実証パイロットの一次窓口になり得るため | 総務省公共施設等総合管理計画の公表資料から担当課を特定し電話・メールでアポ打診 |
| 総務省自治財政局財務調査課の公共施設マネジメント担当者 | 全国の資産管理計画データ・遊休資産の実態把握と、制度上の留意点を確認するため | 総務省の審議会・検討会の公開資料から担当室を調べ、地方自治体経由で紹介依頼 |
| 一般社団法人日本PPP・PFI協会の事務局担当者 | 民間提案スキームの実務慣行と会員企業（地域商社・ディベロッパー）への接続を得るため | 協会公式サイトの問い合わせフォームから事業説明資料を添えて連携相談 |
| 地方銀行または信用金庫の地域振興部・創業支援部の担当者 | 自治体への渉外ルートと融資先ディベロッパーの紹介、地域金融機関の営業チャネル化のため | 地銀の地方創生・SDGs関連セミナーに参加し名刺交換後に個別面談を依頼 |
| 廃校・旧庁舎跡地活用の実績がある地域商社・中堅ディベロッパーの事業開発責任者 | 民間側の提案書作成の実務負担と、AI壁打ち機能に求める要件をヒアリングするため | 不動産協会・地域活性化系イベントの登壇者リストから直接連絡 |
| チャネル（目標件数） | 声のかけ方 |
|---|---|
| PPP協会・不動産協会のセミナー・勉強会 | 「公有地活用の審査時間を短くする仕組みを作っている。自治体の資産活用担当の方に3つだけ質問させてほしい」と声をかけ、名刺交換後に個別ヒアリングを依頼する |
| 地銀・信金の地域振興部門 | 「取引先自治体で遊休資産の相談を受けたことがあれば、担当職員の方をご紹介いただけないか」と依頼し、金融機関経由で信頼を借りて接点を作る |
| 総務省・地方自治体向け展示会 | ブースではなく来場者として歩き、資産活用担当の名札を見つけて「今、公募要領作成にどれくらい時間をかけているか教えてほしい」と直接声をかける |
| 自治体OB・PPP案件経験者の紹介 | 元自治体職員や地域おこし協力隊OBに「今困っている資産活用担当を1人でいいので紹介してもらえないか」と依頼し、紹介経由で温度感のある担当者に会う |
対応が必要な許認可・法規制の詳細は「関連法令」タブでご確認いただけます。着手前に必ずご確認ください。
制度名・金額・要件は年度ごとに変わるため、ここでは種別と公式の探し先だけを示します。必ず一次情報で最新の要件を確認してください。
| 種別 | 特徴 |
|---|---|
| 自己資金・身内からの出資 | 最初の検証（ヒアリング・試作）はここで賄えることが多い。 |
| 日本政策金融公庫の創業融資 | 実績のない創業期でも相談できる公的融資。事業計画書の提出が要る。 |
| 自治体の創業支援制度 | 市区町村・都道府県ごとに補助・利子補給・家賃補助などがある。要件と募集時期は年度で変わる。 |
| 国の中小企業向け補助金 | 設備・販路開拓・IT導入などの類型がある。公募期間が短いので、常設の情報源で追う。 |
| エンジェル投資家・ベンチャーキャピタル | 急成長を前提にする資金。社会課題型では投資家の性格を選ぶ必要がある。 |
| 確認先 | 何がわかるか |
|---|---|
| ミラサポplus（中小企業庁） | 補助金・支援制度の横断検索 |
| J-Net21（中小機構） | 支援策・創業手引きのデータベース |
| 地域の商工会議所・よろず支援拠点 | 無料の対面相談。申請書の書き方まで見てもらえる |
| 日本政策金融公庫の各支店 | 創業計画書の事前相談 |
| 制度 | 誰が使えるか | この事業でどう効くか |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 新規開業資金（新創業融資制度） | 税務申告を2期終えていない法人・個人事業主 | 自治体連携システムの初期構築費や運転資金にあてられる。融資合計 500万円 を軸に、着金時期を見越した資金繰りを組む |
| 東京都創業助成事業（公益財団法人東京都中小企業振興公社） | 都内で創業予定・創業初期の中小企業者 | 人件費・広報費・専門家謝金が対象経費に含まれることが多く、自治体渉外担当の採用や展示会出展費用の一部に充てられる可能性がある |
| IT導入補助金（中小企業庁） | ITツールを導入する中小企業・小規模事業者 | 自社サービス自体がITツールベンダー登録の対象になり得るほか、自社の業務システム（CRM・会計等）導入費用の補助にも使える |
| 小規模事業者持続化補助金（日本商工会議所・商工会連合会） | 小規模事業者（従業員数の要件あり） | 創業直後の代表1名体制の段階で、Webポータルの改修費や地銀・PPP協会向けの販路開拓費に使える枠がある |
| デジタル田園都市国家構想交付金（内閣府・総務省） | 地方公共団体（自治体側が申請主体） | 自治体側がこの交付金を財源に公有地活用DXツールを導入するケースがあり、営業時に自治体の予算確保先として案内できる |
会社設立の手続きや許認可の取得、契約書の整備など、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
専門家の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
本文中の「※1」「※2」の番号は、ここに対応しています。番号を押すと、この欄に飛びます。
同じ行政DX領域に取り組む仲間がコミュニティにいます。ひとりで抱え込まず、同じ課題を見ている人と話すところから始められます。
※ バッジは閲覧・登録データにもとづく自動集計の相対表示です。