Who（誰が）
市区町村の空き家対策担当課・建築指導課の兼務職員1〜3名を主な利用者とし、行政実務経験者・AI開発者・自治体営業経験者からなる自社チームが提供する
対象とする社会課題：自治体の空き家対応が担当者の経験と手作業に依存し、判定の遅れと代執行の停滞を招いている
社会の役に立ち、しっかり儲かる。その両立が、この計画には数字で示されています。
空き家担当は少人数の兼務職員が現地調査から代執行まで一人で抱え、紙とExcelで判断してきた。危険度が高い案件ほど訴訟リスクを恐れて先延ばしにされ、倒壊や近隣被害につながる。判定の根拠と手続きの記録をAIが支えることで、担当者が萎縮せずに次の一歩を踏み出せるようにしたい。
※ この4つの数字は、見せるために作った数字ではありません。「事業計画」タブの10年計画とまったく同じ計算から出しています。EXIT（売却）時の手取りだけは「もし売れたら」の試算で、約束できる金額ではありません。
10年の事業計画も、創業融資500万円の申請資料も、システムの要件定義書も、最初の90日の段取りも——ぜんぶこのページにあります。足りないものはAIチャットが伴走しながらその場で作り、システム開発・専門家・投資家への橋渡しまで、このサイトの中で進められます。「やりたい」と思ったその日から、始められる状態です。
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空家AIレコードは、市区町村の空き家担当職員がスマホで現地の外観・屋根・基礎・立木を撮影しアップロードするだけで、AIが国交省ガイドラインに沿って損傷度をスコアリングし、特定空家該当性の一次判定案と根拠写真を自動生成するクラウドサービスです。
登記簿や戸籍をOCRで取り込み所有者・相続人の関係図を自動作成することで数か月かかる相続人調査を短縮し、助言指導書から勧告書・命令書・代執行令書までの法定文書ドラフトも自動生成します。案件ごとの写真・通知履歴・対応履歴はタイムラインで一元管理され、異動時の引き継ぎや弁護士相談資料の出力もワンクリックで完了します。
全国の空き家は約900万戸(総務省2023年住宅・土地統計調査)にのぼり、うち倒壊危険や衛生悪化がある特定空家等は年々増加しているが、市区町村の空き家担当は多くが1〜3名の兼務職員で現地調査・所有者特定・助言指導・勧告・命令・代執行という長い法的手続きを紙とExcelで管理している。
人口5万人規模の自治体では担当職員1人が100件以上を抱え、現地写真や登記簿、指導履歴が個人のPCやフォルダに散在し、異動のたびに経緯が引き継がれず判定が停滞するケースが多い。所有者が死亡・相続放棄しているケースでは戸籍・相続人調査に数か月を要し、危険な空き家が放置されたまま台風や地震で倒壊し近隣住民に被害が及ぶ事例も報告されている。代執行に踏み切っても手続きの瑕疵を指摘されると訴訟リスクがあるため、担当者は判断を先延ばしにしがちで、危険度の高い空き家ほど対応が遅れるという逆転現象が起きている。国交省のガイドラインは存在するが、判定基準の当てはめや証拠書類の整合性チェックを支援するITツールはほとんど普及していない。
画像解析AIが現地写真から損傷度・危険度を判定し特定空家該当性スコアを算出する。
自然言語処理AIが登記簿・戸籍・過去の指導記録などの非構造データを解析し、所有者相続関係図と案件サマリーを自動生成する。生成AIが判定結果と法令要件を組み合わせて助言指導書・勧告書・命令書・代執行令書のドラフトを作成し、対話型AIが担当者からの質問に類似事例データベースを参照して回答する。蓄積された全国の判定・手続きデータを学習することで、判定基準のブレを減らし、訴訟リスクの高い手続き瑕疵を事前に検知するアラート機能を提供する。
自治体の空き家担当職員が現地調査時にスマホで外観・屋根・基礎・立木の写真を撮影しアプリにアップロードすると、AIが国交省ガイドラインの判定基準(構造の傾き、屋根材の剥落、開口部の破損等)に照らしてスコアリングし、特定空家該当性の一次判定案と根拠写真を自動生成する。
登記簿謄本・戸籍・固定資産税課税情報などをOCRとAPI連携で取り込み、所有者・相続人関係図をAIが自動作成することで所有者調査の期間を短縮する。助言指導から勧告・命令・代執行に至る各段階で、AIが法定文書のひな形に現地調査結果と経緯を自動反映したドラフトを作成し、担当者は内容を確認・修正するだけで次の手続きに進める。案件ごとにタイムライン形式で全記録(写真・通知履歴・所有者対応履歴)が自動保存され、異動時の引き継ぎや弁護士相談時の資料出力もワンクリックで行える。チャットボット機能により担当者が「この案件は勧告に進めるか」と自然言語で問い合わせると、AIが類似過去事例と法的要件充足度を回答し、判断の後押しをする。
| 担当職員の判定・書類作成に費やす超過人件費(1人あたり年間約300時間の時間外相当) | 年間 約90万円(時給3,000円換算) |
| 相続人調査を戸籍取得業務含めて外部の司法書士等に委託する費用(年間15件想定) | 年間 約60万円〜90万円 |
| 手続き瑕疵リスクに備えたスポット弁護士相談・訴訟対応費用 | 年間 約50万円〜150万円(発生時) |
| 危険空き家放置による近隣クレーム対応・応急措置工事(飛来物防止ネット等)費用 | 年間 約30万円〜80万円 |
| 自治体向けSaaS年間ライセンス(人口5万人規模想定) | 年額 90万円 |
| 所有者調査API従量課金(年間20案件想定・1件8,000円) | 年額 16万円 |
| 導入研修・カスタマイズ費(初年度のみ) | 初年度 50万円 |
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人口5万人規模の自治体では担当職員1人が100件以上の空き家案件を抱え、現地写真や登記簿、指導履歴が個人のPCやフォルダに散在し、異動のたびに経緯が引き継がれず判定が停滞している。
所有者が死亡・相続放棄しているケースでは戸籍・相続人調査に数か月を要し、危険な空き家が放置されたまま倒壊し近隣住民に被害が及ぶ事例も報告されている。代執行の手続き瑕疵を指摘される訴訟リスクを恐れて担当者が判断を先延ばしにしがちで、危険度の高い空き家ほど対応が遅れる逆転現象が起きている。国交省のガイドラインは存在するが、判定基準の当てはめや証拠書類の整合性チェックを支援するITツールがほとんど普及しておらず、判定支援と記録の一元管理が急務となっている。
開発初期は準委任契約が向く。
国交省ガイドラインの改訂や自治体ごとの運用差により判定基準やワークフローの要件が確定しづらく、精度検証と仕様調整を繰り返しながら進める必要があるためである。MVPの範囲が固まった後のPhase2の定型的なAPI連携部分などは、スコープと納期を明確にできるため請負契約への切り替えを検討する。発注時は自治体の情報セキュリティポリシー準拠(ISMS等)の要件を要件定義書に明記し、戸籍・登記簿など個人情報を扱う部分の責任分界点を契約書で必ず明確化すること。
| 区分 | 想定利用者 |
|---|---|
| プライマリ | 市区町村の空き家対策担当課・建築指導課の職員(現地調査・判定・文書作成担当) |
| セカンダリ | 提携弁護士・行政書士、固定資産税システムベンダー担当者 |
| 管理 | 自社カスタマーサクセス担当者、自治体側の情報システム管理者 |
| 機能 | 入力 / 処理 / 出力 |
|---|---|
| 現地写真アップロード・損傷検知 | スマホ撮影の外観・屋根・基礎写真→AI画像解析→部位別損傷スコアを出力 |
| 特定空家該当性一次判定 | 損傷スコアと物件情報→ガイドライン基準照合AI→該当性判定案と根拠写真を生成 |
| 登記簿謄本OCR取込 | 登記簿謄本PDF/画像→OCR解析→所有者氏名・住所・持分をデータ化 |
| 戸籍API連携相続人調査 | 被相続人情報→戸籍API照会→相続人候補リストを自動抽出 |
| 相続人関係図自動生成 | 戸籍・登記データ→自然言語処理AI解析→相続人関係図を図表出力 |
| 案件サマリー自動生成 | 調査記録・指導履歴・登記情報→AI要約→案件概要レポートを作成 |
| 法定文書ドラフト自動生成 | 判定結果・経緯データ→生成AI・ひな形照合→助言指導書等のドラフトを出力 |
| 案件タイムライン記録管理 | 写真・通知・対応履歴→自動時系列登録→案件ページに一覧表示 |
| ワンクリック資料出力 | 案件タイムラインデータ→書式変換→引き継ぎ用/弁護士相談用PDFを出力 |
| AI相談チャットボット | 担当者の自然言語質問→類似事例DB照会AI→回答と法的要件充足度を提示 |
| 手続き瑕疵検知アラート | 手続き段階データ→過去訴訟事例学習モデル照合→瑕疵リスク警告を通知 |
| テーブル | 主要カラム |
|---|---|
municipalities | municipality_id, name, population, plan_type, contract_start_date, contract_end_date |
users | user_id, municipality_id, name, role, email, last_login_at |
properties | property_id, municipality_id, address, lat, lng, registry_number, owner_status, current_stage |
inspections | inspection_id, property_id, inspector_id, inspected_at, photo_urls, ai_score, damage_details |
owners_relations | relation_id, property_id, owner_name, relation_type, address, is_deceased, heir_flag |
documents | document_id, property_id, doc_type, status, generated_at, editor_id, content_url |
case_timeline | event_id, property_id, event_type, event_date, description, related_document_id |
expert_referrals | referral_id, property_id, expert_type, expert_name, referral_date, fee_amount, status |
| # | 画面 |
|---|---|
| 1 | ダッシュボード(案件一覧) |
| 2 | 現地調査写真アップロード |
| 3 | AI判定結果確認画面 |
| 4 | 所有者相続関係図画面 |
| 5 | 法定文書ドラフト編集 |
| 6 | 案件タイムライン画面 |
| 7 | AIチャット相談画面 |
| # | 技術（採用理由） |
|---|---|
| 1 | AWS(政府共通クラウド相当のセキュリティ要件対応) |
| 2 | TensorFlow(画像損傷度判定モデル構築に実績豊富) |
| 3 | GPT系API(法定文書ドラフト生成の自然言語処理) |
| 4 | OCR(Google Cloud Vision)(登記簿・戸籍のテキスト化) |
| 5 | PostgreSQL(案件・関係図等の構造化データ管理) |
| 6 | Next.js(自治体職員向け操作性重視のUI構築) |
| 7 | Auth0(自治体ID連携・多要素認証によるセキュリティ確保) |
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| 可用性 | 可用性: 月間稼働率99.5%以上を目標とし、計画停止は月1回2時間以内の深夜帯に限定 |
| セキュリティ | セキュリティ: ISMS(ISO27001)認証取得済クラウド環境で通信・保存データをAES256相当で暗号化 |
| 性能 | 性能: 現地写真1枚あたりAI判定処理を10秒以内、法定文書ドラフト生成を30秒以内で完了 |
| データ保護 | データ保護: 自治体ごとにテナント分離しアクセス権限をロールベースで制御、監査ログを5年間保存 |
| バックアップ | バックアップ: 案件データを日次バックアップし、障害発生時はRPO24時間・RTO8時間以内で復旧 |
| 運用 | 運用: 障害・問い合わせ対応は平日9-18時窓口を設置し、重大障害は4時間以内に初動報告 |
| 段階 | まず何を作るか | 概算費用 |
|---|---|---|
| ①手動検証 | 現地写真と国交省ガイドラインの判定基準表を人力で照合し、Excelでスコアリング案を作成して協力自治体の担当者に確認してもらい、判定ロジックの妥当性を確かめる | AI利用料と現地訪問の交通費程度で足りる水準 |
| ②最小システム | スマホから写真をアップロードすると簡易な画像判定AIがスコアと根拠写真を返すだけの試作アプリを作り、数自治体の実案件で判定精度と使い勝手を検証する | 外注で数か月分の開発費が目安 |
| ③本開発 | 登記簿・戸籍のOCR連携、文書ドラフト自動生成、案件タイムライン管理、対話型AIによる質問応答までを一体化したフル機能のクラウドサービスとして構築する | 外注と自社エンジニア雇用を組み合わせた継続的な開発費が必要な水準 |
上記の要件定義書をもとに、システムベンダー（開発会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
システムベンダーの紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
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市場の前提（ボトムアップ試算）とTAM/SAM/SOMの規模感……
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対応が必要な許認可・法規制と、確認すべき相手先・想定調整期間……
関連法令・許認可の詳細は無料会員限定です。
手を挙げたその日から動けるように、完了条件つきで並べています。
| 誰に会うか | なぜ会うか | 接触の仕方 |
|---|---|---|
| 人口5〜10万人規模の市区町村・建築指導課の空き家対策担当職員 | 現場の判定業務フローと紙・Excel管理の実態を把握し要件を検証するため | 自治体総合フェアの空き家対策セミナーや自治体DX担当者向け勉強会で名刺交換 |
| 国土交通省 住宅局 住宅総合整備課(空家等対策担当)の職員 | 特定空家等ガイドラインの判定基準運用の実態と改定動向を確認するため | 国交省の空き家対策関連説明会・パブリックコメント窓口経由でアポイント打診 |
| 固定資産税システムを自治体に提供しているベンダーの営業責任者 | 既存の課税情報システムとのAPI連携可否と販売代理店契約の可能性を探るため | 地方公共団体情報システム機構(J-LIS)関連展示会や業界団体経由で接触 |
| 空き家対策実務経験のある元自治体職員(建築指導課OB) | 代執行手続きの実務上の隘路と訴訟リスク回避の勘所を採用前に把握するため | 自治体OB向け転職エージェントや行政書士会の紹介ネットワークで探索 |
| 空き家問題を扱う司法書士会・行政書士会の相続登記専門会員 | 相続人調査・戸籍収集の実務フローと専門家紹介提携の条件を確認するため | 都道府県司法書士会の空き家対策部会や地域包括支援協議会経由で紹介依頼 |
| チャネル（目標件数） | 声のかけ方 |
|---|---|
| 行政実務経験者の人脈 | 空き家対策担当出身の知人経由で「試作の判定AIを無料で試してもらい、現場の感覚とズレがないか教えてほしい」と依頼して現職の担当課につないでもらう |
| 自治体総合フェア等の展示会 | ブースで「特定空家の判定と文書作成にかかる時間を減らす仕組みを試作中です、御庁の案件で無料トライアルさせてください」と直接声をかける |
| 国交省・総務省の空き家対策関連セミナー・研修会 | 参加者の担当課職員に名刺交換の場で「判定基準の当てはめで困っている事例があれば、写真を見せていただくだけで判定案を試作します」と持ちかける |
| 固定資産税システムベンダーの既存顧客リスト | 提携交渉中のベンダー担当者に「導入済みの自治体のうち空き家対策課に困りごとがありそうな数件を紹介してほしい」と依頼する |
対応が必要な許認可・法規制の詳細は「関連法令」タブでご確認いただけます。着手前に必ずご確認ください。
制度名・金額・要件は年度ごとに変わるため、ここでは種別と公式の探し先だけを示します。必ず一次情報で最新の要件を確認してください。
| 種別 | 特徴 |
|---|---|
| 自己資金・身内からの出資 | 最初の検証（ヒアリング・試作）はここで賄えることが多い。 |
| 日本政策金融公庫の創業融資 | 実績のない創業期でも相談できる公的融資。事業計画書の提出が要る。 |
| 自治体の創業支援制度 | 市区町村・都道府県ごとに補助・利子補給・家賃補助などがある。要件と募集時期は年度で変わる。 |
| 国の中小企業向け補助金 | 設備・販路開拓・IT導入などの類型がある。公募期間が短いので、常設の情報源で追う。 |
| エンジェル投資家・ベンチャーキャピタル | 急成長を前提にする資金。社会課題型では投資家の性格を選ぶ必要がある。 |
| 確認先 | 何がわかるか |
|---|---|
| ミラサポplus（中小企業庁） | 補助金・支援制度の横断検索 |
| J-Net21（中小機構） | 支援策・創業手引きのデータベース |
| 地域の商工会議所・よろず支援拠点 | 無料の対面相談。申請書の書き方まで見てもらえる |
| 日本政策金融公庫の各支店 | 創業計画書の事前相談 |
| 制度 | 誰が使えるか | この事業でどう効くか |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 新創業融資制度 | 創業予定または創業直後の法人代表者 | 自己資金100万円に加えて運転資金の融資（融資総額500万円の想定）を受けられ、AI開発の外注費や自治体営業の出張費など創業初期の資金繰りを支える候補になる |
| 小規模事業者持続化補助金 | 従業員数の少ない小規模事業者（創業直後の法人も対象になり得る） | 自治体総合フェアへの出展費用やウェブサイト・パンフレット制作費など、初期の販路開拓コストの一部を補助してもらえる候補になる |
| IT導入補助金 | 中小企業・小規模事業者 | 自社の会計・案件管理・営業支援ツールなど社内ITの導入費用に使える枠があり、代表1名で運営する初期の業務効率化に候補となる |
| 東京都創業助成事業（公益財団法人東京都中小企業振興公社） | 都内で創業予定または創業から一定年数以内の中小企業 | 事務所賃借料や人件費、広告費などの一部が助成対象になり、代表1名で動く創業初期の固定費負担を軽くする候補になる |
| デジタル田園都市国家構想交付金 | 市区町村（自治体側が申請する交付金） | 導入を検討する自治体がこの交付金を財源にSaaSライセンス料を予算化できるため、自治体への提案時に稟議を通しやすくする材料として候補になる |
会社設立の手続きや許認可の取得、契約書の整備など、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
専門家の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
本文中の「※1」「※2」の番号は、ここに対応しています。番号を押すと、この欄に飛びます。
空き家・行政DX領域に取り組む仲間がコミュニティにいます。ひとりで抱え込まず、同じ課題を見ている人と話すところから始められます。
※ バッジは自動集計にもとづく相対表示です。