Who（誰が）
人口5万人未満で空き家対策担当が1〜2名体制の中小自治体約800団体と、空き家所有者・移住希望者・地元不動産・解体リフォーム事業者
対象とする社会課題：空き家所有者の対応負担と自治体職員の業務逼迫による空き家バンクの機能不全
社会の役に立ち、しっかり儲かる。その両立が、この計画には数字で示されています。
実家をどうすればいいか分からず放置する所有者と、電話対応に追われて掘り起こしまで手が回らない自治体職員。どちらも悪意はなく、ただ手続きの負担が大きすぎるだけだ。AIが一次対応と書類作成を肩代わりすることで、所有者は動き出せる状態になり、職員は本来やるべきマッチング業務に時間を使える。空き家バンクを「登録しても放置される仕組み」から「動く仕組み」に変える。
※ この4つの数字は、見せるために作った数字ではありません。「事業計画」タブの10年計画とまったく同じ計算から出しています。EXIT（売却）時の手取りだけは「もし売れたら」の試算で、約束できる金額ではありません。
10年の事業計画も、創業融資980万円の申請資料も、システムの要件定義書も、最初の90日の段取りも——ぜんぶこのページにあります。足りないものはAIチャットが伴走しながらその場で作り、システム開発・専門家・投資家への橋渡しまで、このサイトの中で進められます。「やりたい」と思ったその日から、始められる状態です。
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「アキカツAI」は、自治体の空き家バンク登録から成約までをAIが伴走支援するサービスです。
実家じまいに悩む60〜80代の所有者はLINEや電話で「登録したい」と伝えるだけで、AI対話エージェントが物件情報や権利関係を会話形式で聞き取り、写真を送れば劣化診断と概算リフォーム費用が自動で返ってきます。自治体職員は1〜2名の兼任体制でも、管理画面でAIが下書きした申請書類を確認・承認するだけで登録手続きが完了し、電話対応や書類作成に追われる時間が大幅に減ります。移住希望者にはAIが条件に合う物件を推薦し、質問にはまずAIが答え、判断が必要な部分だけ職員に引き継がれます。所有者・自治体・移住希望者の三者の負担を同時に減らし、空き家バンクを「登録が増え、成約につながる」仕組みに変えます。
全国の空き家は約900万戸(総務省2023年住宅・土地統計調査)に達し、うち自治体空き家バンクへの登録数は年間数千件規模にとどまり、成約率は登録の2〜3割程度と低迷している。
所有者の多くは60〜80代で遠方居住のケースも多く、「何をどう手続きすればよいか分からない」「解体費用や税制優遇が不明」「相続人間の合意形成が困難」といった理由で登録自体を諦めてしまう。一方、自治体側は空き家対策担当が1〜2名の兼任体制であることが多く、所有者からの電話問い合わせ対応、現地調査日程調整、書類作成支援に忙殺され、新規登録の掘り起こしや移住希望者とのマッチング業務にまで手が回らない。結果として、空き家バンクは「登録が増えない・増えても放置される」という悪循環に陥っており、全国約1,500の自治体のうち空き家バンクを運用しているのは約1,000団体にとどまる(国交省調査)。この課題は自治体の人員・予算制約という構造的問題であり、単発のシステム導入だけでは解決しない。
①自然言語対話AI(LLMベース)が所有者・移住希望者双方とのヒアリング・質疑応答を24時間365日代行し、聞き漏れのない構造化データを生成する。
②画像解析AIが物件写真から劣化度・修繕優先箇所を判定し、リフォーム費用を予測する回帰モデルと連携して概算見積を自動算出する。③マッチング最適化AIが移住希望者の条件ベクトルと物件データをスコアリングし、成約確率の高い組み合わせを優先表示する。④自治体向け業務では、対話ログから申請書類・広報文・補助金該当リストをテンプレート化して自動生成し、職員は確認・修正のみで完結する設計とする。
所有者はLINE・電話・郵送のいずれかで「実家を空き家バンクに登録したい」と連絡すると、AI対話エージェントが物件概要・築年数・権利関係・希望条件を自然な会話形式でヒアリングし、必要書類リストと想定スケジュールを自動生成する。
写真をスマホで送るだけで画像解析AIが劣化状況(屋根・外壁・水回り等)を判定し、概算リフォーム費用と自治体の補助金適用可否を提示する。自治体職員は管理画面で対応進捗を一覧確認でき、AIが自動作成した登録申請書類の下書きを確認・承認するだけで手続きが完了する仕組みにする。移住希望者側には、AIが希望エリア・予算・用途(移住/二拠点/店舗)から物件を推薦し、チャットで質問すると所有者ヒアリング内容を基にAIが一次回答、判断が必要な事項のみ自治体担当者にエスカレーションする。この結果、所有者は書類作成の心理的ハードルなく登録でき、自治体職員の一次対応工数を月間で7割程度削減しつつ、成約までの平均リードタイム短縮を実現する。
| 自治体職員の一次対応人件費(電話・書類作成・日程調整、月間約40時間×人件費換算) | 年額約90万円〜120万円 |
| 空き家放置による特定空き家化対応コスト(行政代執行・除却費用等) | 1件あたり50万円〜200万円(発生時) |
| 登録・成約が進まないことによる機会損失(成約手数料相当の未収分) | 年間約100万円〜300万円の想定(自治体規模による) |
| 所有者側の空き家維持費(固定資産税・草刈り・修繕等の継続負担) | 1戸あたり年額8万円〜15万円 |
| スタータープラン(人口5万人未満の小規模自治体向け) | 月額8万円(年額96万円) |
| スタンダードプラン(標準的な中小自治体向け) | 月額10万円(年額120万円) |
| プレミアムプラン(職員体制がより手薄な自治体向け・電話ハイブリッド対応含む) | 月額15万円(年額180万円) |
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空き家所有者の多くは高齢かつ遠方居住で、手続き方法や解体費用、税制優遇が分からず登録自体を諦めてしまう。
一方、自治体の空き家対策担当は1〜2名の兼任体制がほとんどで、電話対応や書類作成支援に追われ、新規登録の掘り起こしやマッチング業務まで手が回らない。この結果、全国約1,000団体が空き家バンクを運用しているものの登録数は伸びず、成約率も2〜3割にとどまっている。単発のシステム導入では解決せず、所有者・自治体・移住希望者それぞれの負担を同時に下げる仕組みが必要である。
MVP開発フェーズ（Phase1〜2）は要件や自治体業務フローの検証を伴うため準委任契約が適しており、AI対話精度や書類テンプレートの仕様が固まっていない段階での固定請負は手戻りリスクが高い。
Phase3以降、機能仕様が固まった画面追加や送客連携機能など範囲が明確な開発は請負契約への切り替えを検討する。発注時は自治体ごとに異なる補助金制度・条例のテンプレート化作業が工数増加要因になりやすいため、対象自治体数と制度パターン数を契約前に明確化し、追加自治体対応時の追加費用条件を契約書に明記すべきである。
| 区分 | 想定利用者 |
|---|---|
| プライマリ | 空き家所有者（60〜80代中心、遠方居住者含む）および移住希望者 |
| セカンダリ | 地元不動産事業者、地方銀行の地域創生部門、解体・リフォーム事業者 |
| 管理 | 自治体の空き家対策担当職員（1〜2名体制） |
| 機能 | 入力 / 処理 / 出力 |
|---|---|
| 所有者向けAI対話ヒアリング機能 | 所有者のLINE・電話・郵送連絡→AIが物件概要・権利関係を対話ヒアリング→必要書類リストと構造化データを出力 |
| 移住希望者向けAI一次回答チャット機能 | 移住希望者の質問→AIが所有者ヒアリング内容を基に一次回答→判断要事項のみ自治体へエスカレーション |
| 画像解析による劣化診断機能 | 所有者が送付した物件写真→画像解析AIが屋根・外壁・水回りの劣化度を判定→修繕優先箇所リストを出力 |
| リフォーム費用・補助金適用判定機能 | 劣化診断結果と物件情報→回帰モデルが概算リフォーム費用と補助金適用可否を算出→所有者に金額提示 |
| マッチング最適化機能 | 移住希望者の条件ベクトルと物件データ→AIがスコアリングし成約確率を算出→高確率物件を優先表示 |
| 登録申請書類自動生成機能 | 対話ログと物件データ→AIが登録申請書類を自動作成→職員が確認・承認するだけで完了 |
| 広報文・補助金該当リスト自動生成機能 | 登録物件情報→AIが広報文案と適用可能補助金リストを生成→職員が確認後に公開 |
| 自治体向け進捗管理ダッシュボード | 所有者・移住希望者の対応状況→システムが案件別に進捗を集計→職員が一覧画面で確認・承認操作 |
| エスカレーション管理機能 | AI一次回答で判断困難な質問→システムが自治体担当者へ通知→担当者が回答し履歴に反映 |
| マルチチャネル受付機能 | LINE・電話・郵送での登録・問合せ→システムが窓口を統合し受付→AI対話または職員対応に振分 |
| 成約手数料・請求管理機能 | 成約情報(売買/賃貸)→システムが手数料額を算出し請求書生成→自治体・仲介事業者へ送付 |
| テーブル | 主要カラム |
|---|---|
owners | owner_id, name, address, phone, line_user_id, age, relation_status |
properties | property_id, owner_id, address, building_age, land_area, floor_area, rights_status, status |
property_photos | photo_id, property_id, photo_url, damage_category, damage_score, estimated_cost |
applicants | applicant_id, name, contact, desired_area, budget, purpose |
matches | match_id, property_id, applicant_id, score, status, created_at |
municipalities | municipality_id, name, plan_type, contract_start, subsidy_rules_json |
dialogues | dialogue_id, user_id, user_type, channel, transcript, structured_data |
transactions | transaction_id, property_id, applicant_id, contract_type, amount, fee_amount, status |
| # | 画面 |
|---|---|
| 1 | 所有者向けAIチャット画面 |
| 2 | 物件写真アップロード画面 |
| 3 | 移住希望者マッチング画面 |
| 4 | 自治体職員ダッシュボード |
| 5 | 申請書類確認・承認画面 |
| 6 | 案件進捗管理画面 |
| 7 | 補助金・リフォーム提案画面 |
| # | 技術（採用理由） |
|---|---|
| 1 | GPT-4o系LLM API - 対話生成・書類自動生成に対応 |
| 2 | LINE Messaging API - 高齢所有者の利用チャネル確保 |
| 3 | AWS(ECS/RDS/S3) - 自治体向けセキュリティ要件に適合 |
| 4 | 画像分類CNN(ResNet系) - 劣化度判定モデルの基盤 |
| 5 | Amazon Textract - 郵送書類のOCR読み取り |
| 6 | Auth0 - 自治体職員・所有者の認証基盤 |
| 7 | ISMAP準拠クラウド構成 - 自治体調達要件を満たす |
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| AI対話は24時間365日稼働し、月間システム稼働率99.5%以上を目標とする | AI対話は24時間365日稼働し、月間システム稼働率99.5%以上を目標とする |
| 個人情報・登記情報はISMAP準拠基盤上でAES-256暗号化し、自治体単位でロールベースアクセス権限を制御する | 個人情報・登記情報はISMAP準拠基盤上でAES-256暗号化し、自治体単位でロールベースアクセス権限を制御する |
| AI一次回答の平均応答時間3秒以内、画像解析処理は1枚あたり10秒以内で結果を返却する | AI一次回答の平均応答時間3秒以内、画像解析処理は1枚あたり10秒以内で結果を返却する |
| システム障害発生時は4時間以内の復旧をSLAとして自治体と締結し、月次で対応ログ・精度レポートを提出する | システム障害発生時は4時間以内の復旧をSLAとして自治体と締結し、月次で対応ログ・精度レポートを提出する |
| 対話ログ・画像データは日次バックアップを実施し、不動産関連書類の保存義務に対応して7年間保存する | 対話ログ・画像データは日次バックアップを実施し、不動産関連書類の保存義務に対応して7年間保存する |
| AIによる補助金回答は自治体担当者の確認完了まで所有者へ送信不可とし、確認履歴を全件記録するダブルチェック体制を維持する | AIによる補助金回答は自治体担当者の確認完了まで所有者へ送信不可とし、確認履歴を全件記録するダブルチェック体制を維持する |
| 段階 | まず何を作るか | 概算費用 |
|---|---|---|
| ①手動検証 | 既存のチャットツールやスプレッドシートを使い、担当者自身が所有者役の質問に人力で回答して、ヒアリング項目の抜け漏れと自治体側の確認フローを検証する | ツール利用料と移動・通信費のみ |
| ②最小システム | LINE連携の対話フローとテンプレート化した書類自動生成の最小機能だけを実装し、数自治体で実際の所有者対応に使ってもらい精度を確認する | 外部の生成AI利用料と小規模な外注開発費（数か月分の作業量） |
| ③本開発 | 画像解析による劣化診断、補助金マッチング、自治体向け管理ダッシュボードを統合し、複数自治体で本番運用に耐える形に仕上げる | AIエンジニア体制による中規模の開発費（外注または雇用の人件費が中心） |
上記の要件定義書をもとに、システムベンダー（開発会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
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市場の前提（ボトムアップ試算）とTAM/SAM/SOMの規模感……
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競合となるサービス・企業と、この事業ならではの差別化ポイント……
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対応が必要な許認可・法規制と、確認すべき相手先・想定調整期間……
関連法令・許認可の詳細は無料会員限定です。
手を挙げたその日から動けるように、完了条件つきで並べています。
| 誰に会うか | なぜ会うか | 接触の仕方 |
|---|---|---|
| 人口5万人未満の自治体(空き家対策担当課、職員1〜2名体制) | 現場の業務フローと所有者対応の実態を把握し、MVP検証先を確保するため | 自治体HPの空き家バンク担当課に直接電話・メールで面談依頼を送る |
| 国土交通省 住宅局 住宅総合整備課(空き家対策担当) | モデル事業採択や補助金活用の可能性、制度運用の最新動向を確認するため | 国交省の空き家対策関連事業の公募情報から担当窓口に問い合わせる |
| 全国空き家対策推進協議会の事務局担当者 | 加盟自治体への紹介ルートと業界内の課題感・競合動向を把握するため | 協議会公式サイトの問合せフォームから訪問・説明機会を打診する |
| 地方銀行の地域創生部門・事業性評価担当者 | 地元自治体・不動産業者への紹介チャネルと送客提携の可能性を探るため | 地銀の地域振興部門窓口に企業概要を送付しアポイントを依頼する |
| 都道府県宅地建物取引業協会の担当者 | 成約手数料スキームの適法性確認と地元不動産業者との連携可否を確認するため | 協会事務局に事業説明資料を送付し個別相談枠を申し込む |
| チャネル（目標件数） | 声のかけ方 |
|---|---|
| 自治体の空き家対策担当窓口への直接連絡 | 空き家対策担当が1〜2名体制の自治体に電話・メールし「職員様の一次対応の手間を減らすAIツールを検証させてほしい」と無償トライアルを申し込む |
| 全国空き家対策推進協議会経由の紹介 | 協議会の会員向け説明会や勉強会に参加し「小規模自治体向けの実証実験パートナーを探している」と伝え、担当自治体への紹介を依頼する |
| 地方銀行の地域創生部門 | 地銀の地域創生・企業支援担当に「空き家対策で困っている取引先自治体があれば、無償で検証に協力したい」と持ちかけ、面談機会を作ってもらう |
| 地元不動産事業者団体・宅建協会 | 地域の宅建協会の勉強会で「所有者からのヒアリング業務を代行できるAIを試してほしい」と登壇し、加盟業者に自治体への口添えを依頼する |
対応が必要な許認可・法規制の詳細は「関連法令」タブでご確認いただけます。着手前に必ずご確認ください。
制度名・金額・要件は年度ごとに変わるため、ここでは種別と公式の探し先だけを示します。必ず一次情報で最新の要件を確認してください。
| 種別 | 特徴 |
|---|---|
| 自己資金・身内からの出資 | 最初の検証（ヒアリング・試作）はここで賄えることが多い。 |
| 日本政策金融公庫の創業融資 | 実績のない創業期でも相談できる公的融資。事業計画書の提出が要る。 |
| 自治体の創業支援制度 | 市区町村・都道府県ごとに補助・利子補給・家賃補助などがある。要件と募集時期は年度で変わる。 |
| 国の中小企業向け補助金 | 設備・販路開拓・IT導入などの類型がある。公募期間が短いので、常設の情報源で追う。 |
| エンジェル投資家・ベンチャーキャピタル | 急成長を前提にする資金。社会課題型では投資家の性格を選ぶ必要がある。 |
| 確認先 | 何がわかるか |
|---|---|
| ミラサポplus（中小企業庁） | 補助金・支援制度の横断検索 |
| J-Net21（中小機構） | 支援策・創業手引きのデータベース |
| 地域の商工会議所・よろず支援拠点 | 無料の対面相談。申請書の書き方まで見てもらえる |
| 日本政策金融公庫の各支店 | 創業計画書の事前相談 |
| 制度 | 誰が使えるか | この事業でどう効くか |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 新創業融資制度（創業融資） | 法人設立から間もない代表者（実質的な創業者） | 運転資金の融資（合計980万円想定）を受けられる可能性があり、着金までの数か月間の開発・営業費を自己資金100万円と合わせてつなぐ候補になる |
| 国土交通省 空き家対策総合支援事業（空き家対策関連の補助制度） | 空き家バンクを運用する自治体 | 自治体側がアキカツAIの導入費・運用費に充てられる補助制度の候補となり、営業時に自治体担当者へ紹介できる |
| 東京都中小企業振興公社 創業助成事業（自治体の創業助成事業） | 都内（または各自治体）で創業する法人・個人事業主 | AI対話システムの開発費や初期の人件費の一部を補助対象にできる候補で、自己資金100万円の負担を軽減できる可能性がある |
| IT導入補助金（中小企業庁） | 業務にITツールを導入する中小企業（提携先の地元不動産事業者や自社） | 地元不動産事業者がアキカツAIを導入する際の費用負担を下げられる候補となり、送客提携の営業トークに使える |
| 小規模事業者持続化補助金 | 小規模事業者（創業者本人） | 自治体向け営業資料の作成や協議会・地銀への提案活動など、販路開拓の広報費用に充てられる候補になる |
会社設立の手続きや許認可の取得、契約書の整備など、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
専門家の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
本文中の「※1」「※2」の番号は、ここに対応しています。番号を押すと、この欄に飛びます。
この事業が失敗するとしたら原因はどこから来るか、単価をその値段にした理由、最初の3か月で確かめること、必要な契約書と支払い条件、1人目の求人票、この事業の1週間……
実行の手引きの詳細は無料会員限定です。
行政DX領域で挑戦する仲間がコミュニティにいます。ひとりで抱え込まず、同じ課題を見ている人と話すところから始められます。
※ バッジは閲覧・登録などの自動集計にもとづく相対的な表示です。