Who（誰が）
居住支援法人・自治体福祉窓口の相談員、空き家所有者・地方不動産会社、住宅確保要配慮者本人が主な利用者となる
対象とする社会課題：住宅確保要配慮者と空き家のミスマッチ解消
社会の役に立ち、しっかり儲かる。その両立が、この計画には数字で示されています。
空き家は全国に増え続け、住まいを探す高齢者やひとり親は「保証人がいない」という理由だけで何度も断られている。居住支援法人の担当者は物件探しから家主説得まで一人で抱え、一件のマッチングに何週間もかかる。人手が足りないのではなく、情報がつながっていないだけだ。AIやどかりネットは、この分断を埋める仕組みとして必要とされている。
※ この4つの数字は、見せるために作った数字ではありません。「事業計画」タブの10年計画とまったく同じ計算から出しています。EXIT（売却）時の手取りだけは「もし売れたら」の試算で、約束できる金額ではありません。
10年の事業計画も、創業融資500万円の申請資料も、システムの要件定義書も、最初の90日の段取りも——ぜんぶこのページにあります。足りないものはAIチャットが伴走しながらその場で作り、システム開発・専門家・投資家への橋渡しまで、このサイトの中で進められます。「やりたい」と思ったその日から、始められる状態です。
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※ AIによる参考意見です。合否や成否を保証するものではありません。経歴・スキルの登録内容は、この診断やAI相談・AIチャットの回答精度にも影響します。
居住支援法人や自治体の相談員が、要配慮者の年齢・収入・世帯構成・希望エリア・配慮事項をフォームやチャットに入力すると、AIが全国の空き家バンクや提携不動産の在庫と照合し、入居可能性の高い物件を上位10件までスコア付きで提示するサービス。
従来3週間かかっていた物件選定が数分で終わり、相談員は家主交渉や面談に時間を使える。家主にはリスクを数値化したレポートと見守り・保証プランをセットで提案し、入居後は見守りセンサーとAI電話安否確認が自動稼働、異常があれば支援員へ即通知される。
国土交通省の調査で全国の空き家は約900万戸に達する一方、単身高齢者・低所得者・ひとり親・外国人・障害者など「住宅確保要配慮者」は推計1000万人を超えるとされる。
家主の約7割は高齢者や生活保護受給者への賃貸に不安を感じ「孤独死」「家賃滞納」「保証人不在」を理由に入居を断るケースが多い。居住支援法人は全国に800以上あるが、多くは職員数名の小規模団体で、物件探し・審査・家主説得・入居後見守りをすべて手作業で行っており、1件の成約に平均1〜3か月を要する。結果として、生活困窮者支援窓口には「物件が見つからない」相談が滞留し、空き家所有者も活用方法が分からず放置が続くという構造的なミスマッチが解消されていない。特に地方では仲介業者の担い手不足も深刻で、支援の空白地帯が広がっている。
①マッチングAI：要配慮者属性と物件特性（間取り・立地・家賃・バリアフリー度）を機械学習モデルで解析し、入居成立確率を予測してスコアリングする。
②自然言語対話AI：相談員や本人がチャットで条件を伝えると、曖昧な要望（『静かな場所がいい』等）を構造化データに変換し検索条件へ反映する。③リスク予測AI：家賃滞納・孤独死・近隣トラブルの過去データから家主向けリスクスコアを算出し、保証プラン提案を最適化する。④異常検知AI：見守りセンサー・安否確認通話データを解析し、生活リズムの変化を検知して支援員へアラートを出す。
居住支援法人・自治体福祉窓口の相談員が要配慮者の属性（年齢・収入・世帯構成・希望エリア・特別な配慮事項）をAIやどかりネットの入力フォームまたは対話型AIチャットに入力すると、AIが全国の空き家DB（自治体空き家バンク・提携不動産会社在庫）と照合し、入居可能性の高い物件を上位10件までスコアリングして提示する。
家主側にはAIが物件の見守りサービス・保証内容・家賃債務保証プランをセットで提案し、リスク不安を数値化したレポートで可視化する。マッチング成立後は入居者の見守りセンサーやAI電話安否確認が自動稼働し、異常検知時は支援員へ即時通知される。相談員は従来3週間かかっていた物件選定作業をAIが数分で候補提示するため、面談・交渉など人にしかできない業務に集中できる。
| 相談員の人件費（1件あたり1〜3か月の物件探し作業、時給換算約1,500円×80時間） | 年間約144万円（相談員1名あたり、成約20件想定） |
| 空き家の固定資産税・維持管理費（放置期間中） | 年間約12万〜18万円（物件1件あたり） |
| 孤独死発生時の原状回復・特殊清掃費（想定発生時のみ） | 1件あたり50万〜100万円 |
| 空室期間中の家賃逸失利益（家賃6万円想定、平均空室6か月） | 年間約36万円（物件1件あたり） |
| SaaS利用料（標準プラン） | 月額10万円（居住支援法人・自治体向け） |
| 成約手数料（家賃1か月分の0.75か月換算） | 1件成約あたり4.5万円（家賃6万円想定） |
| 見守り・安否確認サブスクリプション | 月額2,980円（入居者・家主向け） |
この事業をやっている人のある1日、1年後・3年後・10年後の姿、向いている人・向いていない人、よくある質問……
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時間軸別に、各チャネルの具体施策と、それをAIでどうプロンプティングして実現するかをセットで。
上記の施策をもとに、広告物の作成業者（マーケ会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
マーケ会社の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
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※ このボタンは、このページに載っている内容をそのままWordファイルに書き出します（AIは使いません。すぐ保存できます）。 ページの上のほうにある「ほしい資料を、その場でAIがつくります」の要件定義書のボタンは、AIチャットがあなたのご要望を聞きながら、そのつど書き起こすものです。 すでにある内容をそのまま渡したいときはこちら、作りたい範囲や条件を相談しながら仕上げたいときはAIチャットをお使いください。
全国に約900万戸の空き家がある一方、単身高齢者やひとり親など住宅確保要配慮者は1000万人を超え、家主の約7割が孤独死や家賃滞納を理由に入居を断っている。
居住支援法人は800以上あるが職員数名の小規模団体が多く、物件探しから見守りまで手作業のため1件の成約に平均1〜3か月かかっている。結果として生活困窮者支援窓口には物件が見つからない相談が滞留し、空き家所有者も活用方法が分からず放置が続いている。特に地方では仲介業者の担い手不足も深刻で、支援の手が届かない地域が広がっている。
MVP開発は要配慮者属性の項目設計やスコアリングロジックが実証実験を通じて変わりやすいため準委任契約が向く。
Phase2以降で見守り連携や保証会社連携など仕様が固まった機能は請負契約への切替も検討できる。生活保護受給歴や障害情報など機微な個人情報を扱うため、契約書に秘密保持義務・ISMS準拠・再委託先の制限を明記すること。検収基準はマッチング精度や所要日数などKPI数値と紐づけて事前に合意しておく必要がある。
| 区分 | 想定利用者 |
|---|---|
| プライマリ | 居住支援法人・自治体福祉窓口の相談員 |
| セカンダリ | 空き家所有者、地方不動産会社、生活困窮者支援NPO |
| 管理 | 運営会社のカスタマーサクセス担当およびシステム管理者 |
| 機能 | 入力 / 処理 / 出力 |
|---|---|
| 要配慮者属性登録機能 | 相談員が年齢・収入・世帯構成を入力→検索条件化しDB保存→要配慮者プロファイルを生成 |
| 空き家物件DB連携機能 | 自治体空き家バンク・不動産在庫データを取得→正規化・統合→物件DBを更新 |
| マッチングAIスコアリング機能 | 要配慮者情報と物件データを解析→入居成立確率をAIで算出→上位10件をスコア表示 |
| 対話型AIチャット構造化機能 | チャットでの曖昧な要望を入力→自然言語処理で構造化→検索条件に自動反映 |
| 家主向けリスクスコア算出機能 | 家主の過去データを入力→リスク予測AIでスコア算出→保証プラン提案とレポート出力 |
| 見守りセンサー異常検知機能 | 見守りセンサーの計測値を取得→異常検知AIで生活リズム変化を解析→支援員へアラート通知 |
| AI電話安否確認機能 | 定期発信で安否確認通話を実施→AIが応答内容を解析→異常時に支援員へ即時通知 |
| マッチング結果提示・比較機能 | マッチングスコアを取得→条件適合度を整形→相談員向け一覧画面に表示 |
| 成約進捗管理機能 | 面談・交渉・契約の状況を入力→進捗を案件ごとに記録→成約日数とステータスを可視化 |
| 家賃債務保証連携申込機能 | 保証申込情報を入力→提携保証会社APIへ送信→審査結果と手数料を返却 |
| KPIダッシュボード機能 | 成約件数等の実績データを集計→自治体別に分析→管理者向けダッシュボードに表示 |
| テーブル | 主要カラム |
|---|---|
organizations | org_id, org_type, name, prefecture, contact_person, plan_type, monthly_fee |
users | user_id, org_id, name, age, income, household_type, disability_flag, preferred_area, special_needs, status |
properties | property_id, landlord_id, address, layout, rent, barrier_free_flag, vacancy_status, source |
landlords | landlord_id, name, contact, risk_tolerance_level, guarantee_plan_id, bank_account |
matching_results | match_id, user_id, property_id, score, request_conditions, status, created_at |
risk_scores | risk_id, landlord_id, property_id, delinquency_score, isolation_death_score, trouble_score, recommended_plan |
monitoring_logs | log_id, user_id, sensor_id, event_type, detected_at, alert_flag, notified_staff_id |
contracts | contract_id, match_id, contract_type, amount, billing_status, start_date |
| # | 画面 |
|---|---|
| 1 | 相談者プロフィール登録画面 |
| 2 | 対話型AI検索チャット画面 |
| 3 | マッチング候補一覧画面 |
| 4 | 物件詳細・リスクレポート画面 |
| 5 | 家主向け保証プラン提案画面 |
| 6 | 見守りアラート管理画面 |
| 7 | 管理者KPIダッシュボード画面 |
| # | 技術（採用理由） |
|---|---|
| 1 | Python/FastAPI（AIモデルAPI構築に適する） |
| 2 | PostgreSQL（属性・物件データの構造化管理に実績） |
| 3 | LangChain+LLM（曖昧な要望の構造化に活用） |
| 4 | LightGBM（マッチング・リスクスコアリングに利用） |
| 5 | AWS ECS/Lambda（自治体API連携をスケーラブルに運用） |
| 6 | Twilio（AI電話安否確認の自動発信に利用） |
| 7 | Auth0（自治体・法人別アクセス権限管理でISMS対応） |
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| 可用性99.5%以上を確保し、月間ダウンタイムは約3.6時間以内に抑える | 可用性99.5%以上を確保し、月間ダウンタイムは約3.6時間以内に抑える |
| マッチングAIのスコアリング応答時間は3秒以内、同時アクセス500ユーザーまで性能維持 | マッチングAIのスコアリング応答時間は3秒以内、同時アクセス500ユーザーまで性能維持 |
| 個人情報（生活保護受給歴・障害情報等）は匿名化処理し、アクセス権限を5段階のロール制御で管理、ISMS認証を取得 | 個人情報（生活保護受給歴・障害情報等）は匿名化処理し、アクセス権限を5段階のロール制御で管理、ISMS認証を取得 |
| データは日次バックアップを実施し、RPO24時間・RTO4時間以内で復旧できる体制とする | データは日次バックアップを実施し、RPO24時間・RTO4時間以内で復旧できる体制とする |
| カスタマーサクセス専任担当を配置し、問い合わせには営業日24時間以内に一次回答する | カスタマーサクセス専任担当を配置し、問い合わせには営業日24時間以内に一次回答する |
| 3年目の導入団体150団体・月間検索件数1万件規模まで性能劣化なくスケールする設計とする | 3年目の導入団体150団体・月間検索件数1万件規模まで性能劣化なくスケールする設計とする |
| 段階 | まず何を作るか | 概算費用 |
|---|---|---|
| ①手動検証 | 表計算ソフトに要配慮者の属性と空き家情報を入力し、担当者が手作業で候補を絞り込む。この段階で「AIが提示すべき条件」と「相談員が本当に欲しい情報」を確認する。 | 紙・移動費程度で、外部発注はほぼ不要な水準 |
| ②最小システム | 入力フォームと簡易なスコアリングロジック（条件一致度の点数化）だけを組み込んだ簡易Webアプリを作り、実際の相談員に使ってもらい候補提示までの手間が減るか検証する。 | 外注で数週間から1か月程度分の開発費とAI利用料の水準 |
| ③本開発 | 自治体の空き家DBとのAPI連携、自然言語対話AI、リスク予測AIを組み込み、複数自治体・複数法人が同時利用できる体制に拡張する。 | 外注・内製混在で数か月分の開発費に加え、サーバー費用・保証会社連携の調整費が発生する水準 |
上記の要件定義書をもとに、システムベンダー（開発会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
システムベンダーの紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
10年の収支と資金の集め方、財務、KPI、資本政策、そして図解付きのフル事業計画書・AI実装仕様書……
事業計画の詳細は無料会員限定です。
市場の前提（ボトムアップ試算）とTAM/SAM/SOMの規模感……
市場規模の詳細は無料会員限定です。
競合となるサービス・企業と、この事業ならではの差別化ポイント……
競合企業の詳細は無料会員限定です。
対応が必要な許認可・法規制と、確認すべき相手先・想定調整期間……
関連法令・許認可の詳細は無料会員限定です。
手を挙げたその日から動けるように、完了条件つきで並べています。
| 誰に会うか | なぜ会うか | 接触の仕方 |
|---|---|---|
| 居住支援法人の事務局長・代表者（NPO法人等、都道府県指定） | 現場の物件探し・審査業務の実態とAI導入ニーズを直接把握するため | 都道府県が公表する居住支援法人一覧から個別に電話・メールでアポ打診 |
| 市区町村の住宅政策課または福祉部局の生活困窮者自立支援担当 | 自治体一括契約の意思決定者であり、空き家バンクデータ連携の窓口でもある | 居住支援協議会の会議に参加し担当者名を確認後、公式窓口経由で面談依頼 |
| 空き家バンク運営自治体の空き家対策担当職員 | 物件DB連携のためのデータ提供可否・API連携条件を確認するため | 全国空き家バンク（LIFULL HOME'S運営）参加自治体リストから個別打診 |
| 家賃債務保証会社（全保連・日本セーフティ等）の法人営業責任者 | 保証プラン連携と送客手数料スキームの提携条件を詰めるため | 各社の法人提携窓口に事業概要資料を送付しオンライン商談を設定 |
| 見守りセンサーメーカー（アイシン・象印みまもりほっとライン等）の事業開発担当 | 見守り機器のAPI連携・異常検知データ連携の技術要件を確認するため | 各社IoT・介護福祉事業部門の問い合わせ窓口から資料請求後に打診 |
| チャネル（目標件数） | 声のかけ方 |
|---|---|
| 居住支援法人への直接訪問 | 近隣の居住支援法人に電話し「物件探しにかかる時間を短くする実証実験にご協力いただけないか」と伝え、現場の困りごとをヒアリングする約束を取る。 |
| 自治体の生活困窮者自立支援窓口 | 福祉部局の担当者に「相談員の物件選定作業を試作段階のツールで一緒に検証させてほしい」と依頼し、実際の相談ケースを匿名化して見せてもらう。 |
| 社会福祉協議会からの紹介 | 地域の社会福祉協議会に事業趣旨を説明し「協力してくれそうな居住支援法人を紹介してほしい」と頼み、既存の信頼関係を通じて接点を作る。 |
| 自治体の空き家バンク担当課 | 空き家バンクを運営する自治体担当者に「登録物件のマッチング精度を上げる実証にデータを使わせてほしい」と申し出て、協力自治体を探す。 |
対応が必要な許認可・法規制の詳細は「関連法令」タブでご確認いただけます。着手前に必ずご確認ください。
制度名・金額・要件は年度ごとに変わるため、ここでは種別と公式の探し先だけを示します。必ず一次情報で最新の要件を確認してください。
| 種別 | 特徴 |
|---|---|
| 自己資金・身内からの出資 | 最初の検証（ヒアリング・試作）はここで賄えることが多い。 |
| 日本政策金融公庫の創業融資 | 実績のない創業期でも相談できる公的融資。事業計画書の提出が要る。 |
| 自治体の創業支援制度 | 市区町村・都道府県ごとに補助・利子補給・家賃補助などがある。要件と募集時期は年度で変わる。 |
| 国の中小企業向け補助金 | 設備・販路開拓・IT導入などの類型がある。公募期間が短いので、常設の情報源で追う。 |
| エンジェル投資家・ベンチャーキャピタル | 急成長を前提にする資金。社会課題型では投資家の性格を選ぶ必要がある。 |
| 確認先 | 何がわかるか |
|---|---|
| ミラサポplus（中小企業庁） | 補助金・支援制度の横断検索 |
| J-Net21（中小機構） | 支援策・創業手引きのデータベース |
| 地域の商工会議所・よろず支援拠点 | 無料の対面相談。申請書の書き方まで見てもらえる |
| 日本政策金融公庫の各支店 | 創業計画書の事前相談 |
| 制度 | 誰が使えるか | この事業でどう効くか |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 新規開業資金（創業融資） | 新たに事業を始める法人・個人事業主 | 自己資金100万円に加えて運転資金を借りることで、居住支援法人・自治体への導入前の開発費・人件費を確保できる。融資の合計は500万円を想定。 |
| 小規模事業者持続化補助金 | 商工会議所・商工会の管轄地域にある小規模事業者 | 居住支援法人向けのパンフレット作成、展示会出展、Webサイト改修など販路開拓費の一部をカバーできる可能性がある。 |
| IT導入補助金 | ITツール・SaaSを導入・提供する中小企業 | マッチングAIや対話型チャットの開発・導入にかかるシステム費用の一部が対象になり得る（自社がツール提供者側になる場合は要件確認が必要）。 |
| 東京都創業助成事業 | 都内で創業予定・創業初期の中小企業 | 本社を都内に置く場合、賃借料・人件費・広告費など創業初期の運営費の一部を助成対象にできる可能性がある。 |
| セーフティネット住宅整備推進事業（国土交通省） | 住宅確保要配慮者向けの居住支援を行う法人・自治体等 | 空き家DB連携や見守り機能の実証段階で、自治体との連携事業として補助対象になる可能性があり、居住支援法人との共同申請の道が開ける。 |
会社設立の手続きや許認可の取得、契約書の整備など、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
専門家の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
本文中の「※1」「※2」の番号は、ここに対応しています。番号を押すと、この欄に飛びます。
この事業が失敗するとしたら原因はどこから来るか、単価をその値段にした理由、最初の3か月で確かめること、必要な契約書と支払い条件、1人目の求人票、この事業の1週間……
実行の手引きの詳細は無料会員限定です。
住宅セーフティネットや居住支援に取り組む仲間がコミュニティにいます。ひとりで抱え込まず、同じ課題を見ている人と話すところから始められます。
※ バッジは自動集計にもとづく相対表示です。今後の実績によって変動します。