Who（誰が）
資産経営課の職員1〜2名しか公有財産を管理できていない人口3万〜20万人規模の基礎自治体と、参入コストが割に合わず提案を諦めていた地元工務店・NPO・スタートアップ
対象とする社会課題：遊休公有地・廃校・旧庁舎の利活用提案が自治体内で属人的に処理され、民間の知恵が活かせず放置されている
社会の役に立ち、しっかり儲かる。その両立が、この計画には数字で示されています。
人口3万人規模の自治体では公有財産の担当が1〜2名しかおらず、民間からの活用提案を評価する余力がない。結果、廃校や旧庁舎は「歓迎するが判断できない」まま5年10年と放置され、維持管理費だけが流れ続ける。AIが一次スクリーニングと論点整理を代行すれば、少人数の現場でも民間の知恵を取りこぼさずに済むと考えた。
※ この4つの数字は、見せるために作った数字ではありません。「事業計画」タブの10年計画とまったく同じ計算から出しています。EXIT（売却）時の手取りだけは「もし売れたら」の試算で、約束できる金額ではありません。
10年の事業計画も、創業融資730万円の申請資料も、システムの要件定義書も、最初の90日の段取りも——ぜんぶこのページにあります。足りないものはAIチャットが伴走しながらその場で作り、システム開発・専門家・投資家への橋渡しまで、このサイトの中で進められます。「やりたい」と思ったその日から、始められる状態です。
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自治体の資産経営課職員が公有地台帳(所在地・面積・築年数・写真)をポータルにアップロードするだけで、AIが人口動態・商圏データ・地価公示を突合し、その土地に向く活用用途(道の駅・サテライトオフィス・福祉施設等)を上位5案提示し公開ページを自動生成します。
民間の工務店やNPOはチャットで条件を入力するだけで提案書が自動整形され、提出された提案はAIが収益性・地域波及効果を100点満点でスコア化。担当者1〜2名の自治体でも、これまで4〜6ヶ月かかった審査を3〜4週間に短縮し、ダッシュボードで上位提案を比較するだけで済む仕組みです。
総務省・文科省の統計では全国に廃校が年間約450校発生し、未活用のまま維持管理費だけを消費している旧庁舎・支所・公営住宅跡地も数千件規模で存在する。
人口3万人規模の自治体では公有財産を管理する職員が1〜2名に限られ、民間提案の窓口業務や事業性評価にかける時間がほぼゼロに近い。結果として「提案は歓迎するが評価できない」状態が続き、地元工務店やNPO、スタートアップからの活用提案が郵送やメール一本で埋もれてしまう。逆に事業者側は自治体ごとに書式・審査基準が異なるため、提案書作成コストが割に合わず参入を諦めるケースが多い。担当者の異動サイクル（概ね2〜3年）により審査ノウハウが継承されず、同じ土地が5年10年と放置される事例が全国で常態化している。
①物件データと外部統計(人口メッシュ・商圏・地価公示)を組み合わせた需要予測モデルが活用可能性の高い用途を上位5つ提示する。
②生成AI(LLM)による対話型ヒアリングが事業者の構想を提案書フォーマットに自動整形し、記入負担を従来の1/3に削減する。③提案書のテキスト・数値計画をNLPと簡易財務シミュレーションで解析し、収益性・雇用創出・地域合意形成リスクを定量スコア化する。④過去の採択・不採択事例と地域特性を学習した類似案件レコメンドが、自治体審査委員の論点整理と説明資料作成を支援する。
自治体は公有地台帳(所在地・面積・用途地域・築年数・写真)をポータルにアップロードするだけで、AIが物件ごとの活用ポテンシャル(周辺人口動態・商圏データ・国交省不動産取引価格情報を突合)を推計し公開ページを自動生成する。
民間事業者はチャットUIで「築40年木造校舎、駅徒歩15分、面積3000㎡」といった条件を対話的に絞り込み、AIが類似成功事例(道の駅転用・サテライトオフィス・福祉施設等)を提示しながら提案書テンプレートを自動生成する。提出された提案書はAIが事業計画の収益性・地域波及効果・実現可能性(資金調達計画の整合性含む)を自然言語処理で解析し、100点満点のスコアと審査コメントを自動出力、自治体職員はダッシュボードで上位提案を比較検討するだけでよい。最終決定は必ず自治体の審査会が行うが、一次スクリーニングと論点整理をAIが代行することで、これまで平均4〜6ヶ月かかった審査期間を3〜4週間に短縮できる。事業者・自治体双方向けの進捗チャットボットが質疑応答や追加資料依頼も自動対応する。
| 廃校・旧庁舎の維持管理費(警備・光熱費・最低限の修繕、1施設あたり) | 年額約250万円〜400万円 |
| 資産経営課職員が提案書の読み込み・審査に費やす人件費(1〜2名分の業務時間換算) | 年額約150万円相当(月20時間×時給換算) |
| 活用されないことによる賃料・売却機会の損失(平均的な廃校1件想定) | 年額100万円〜300万円の機会損失 |
| 事業者側が提案書作成のため外部建築士・コンサルに支払う費用(採択有無に関わらず発生) | 1件あたり30万〜50万円 |
| 自治体向けSaaS利用料(人口5万人未満プラン) | 年額60万円 |
| 初期導入・データ移行コンサル(一括、初年度のみ) | 150万円〜400万円 |
| 事業者向け提案書作成AIオプション(プレミアムプラン) | 月額1万円(年額12万円) |
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人口3万人規模の自治体では公有財産を扱う職員が1〜2名しかおらず、民間からの活用提案を評価する時間がほぼ確保できていない。
担当者は概ね2〜3年で異動するため審査ノウハウが引き継がれず、同じ廃校・旧庁舎が5年10年と放置される事例が全国で常態化している。事業者側も自治体ごとに書式・審査基準が異なり提案書作成コストが割に合わないため、参入自体を諦めるケースが多い。結果として「提案は歓迎するが評価できない」状態が固定化し、遊休公有地の維持管理費だけが積み上がっている。
実証フェーズ(0〜6ヶ月)はAI需要予測モデルの精度検証や台帳データ構造の試行錯誤が前提となるため準委任契約が適切で、要件確定前に請負で見積もると手戻り費用の押し付け合いが発生しやすい。
有償化フェーズ以降、MVP機能の仕様が固まった部分(台帳アップロード・ダッシュボード等)は請負契約に切り替え、成果物・検収基準を明確化することが望ましい。自治体との契約では個人情報・財産情報の取扱いに関する秘密保持条項とISMAP準拠のクラウド基盤要件を必ず特記仕様書に明記し、単年度予算主義に対応した年度またぎの契約更新条項も事前に合意しておく。
| 区分 | 想定利用者 |
|---|---|
| プライマリ | 基礎自治体の資産経営課・公共施設マネジメント部門の職員(台帳登録・審査ダッシュボード利用) |
| セカンダリ | 地元工務店・不動産会社・NPO・スタートアップ等の事業者(提案書作成・チャット利用) |
| 管理 | 自社カスタマーサクセス担当(自治体導入支援・AIモデルチューニング)および自治体側システム管理者(ID権限管理) |
| 機能 | 入力 / 処理 / 出力 |
|---|---|
| 公有地台帳アップロード機能 | 台帳CSV・写真をアップロード→自動項目抽出・正規化→物件データベースに登録 |
| AI需要予測・活用ポテンシャル推計機能 | 物件データ→人口メッシュ・商圏・地価公示と突合→活用用途上位5案を提示 |
| 公開ページ自動生成機能 | 物件データと推計結果→レイアウト自動適用→物件公開ページを生成 |
| 対話型ヒアリングチャットUI | 事業者の条件入力→LLMが対話で構想を深掘り→提案書フォーマットに自動整形 |
| 提案書テンプレート自動生成機能 | ヒアリング結果→テンプレート自動適用→提案書ドラフトを出力 |
| AI審査スコアリング機能 | 提案書テキスト・数値計画→NLP解析と財務シミュレーション→100点スコアと審査コメント出力 |
| 類似事例レコメンド機能 | 新規提案内容→過去採択・不採択事例学習モデルで照合→類似案件と論点整理案を提示 |
| 審査ダッシュボード機能 | スコア・コメント・類似事例一覧→自治体職員が絞込操作→上位提案比較表示 |
| 進捗チャットボット機能 | 事業者・自治体からの質問や追加資料依頼→AIが自動応答→双方に通知送信 |
| 透明性レポート機能 | 採点ロジック・審査基準データ→自動要約生成→住民向け公開レポートとして出力 |
| 事業者向けプレミアムプラン管理機能 | 月額課金登録→優先審査フラグ付与→詳細事業性シミュレーションレポートを配信 |
| テーブル | 主要カラム |
|---|---|
municipalities | municipality_id, name, population, plan_type, contract_start_date, billing_amount |
properties | property_id, municipality_id, address, area_sqm, zoning, building_age, photo_urls, status |
demand_predictions | prediction_id, property_id, use_type_1to5, score, population_mesh_data, land_price_ref, model_version |
proposals | proposal_id, property_id, business_id, use_plan, revenue_plan, funding_plan, submitted_at |
proposal_scores | score_id, proposal_id, profitability_score, regional_impact_score, feasibility_score, total_score, ai_comment |
users | user_id, municipality_id, role, name, email, plan_tier, last_login |
transactions | transaction_id, proposal_id, contract_amount, fee_rate, fee_amount, contract_date, status |
chat_logs | log_id, user_id, proposal_id, message_role, message_text, created_at |
| # | 画面 |
|---|---|
| 1 | 台帳アップロード画面 |
| 2 | 物件公開ページ一覧 |
| 3 | 対話型ヒアリングチャット |
| 4 | 提案書作成・編集画面 |
| 5 | 審査ダッシュボード |
| 6 | スコア詳細比較画面 |
| 7 | 進捗管理チャットボット |
| # | 技術（採用理由） |
|---|---|
| 1 | AWS(ISMAP準拠でセキュリティ調達要件を満たす) |
| 2 | OpenAI API(対話ヒアリング・提案書自動生成の中核) |
| 3 | PostgreSQL(台帳・提案・スコアの構造化管理) |
| 4 | Python/FastAPI(需要予測・審査AI推論APIの基盤) |
| 5 | Elasticsearch(類似採択・不採択事例の高速検索) |
| 6 | Next.js(自治体・事業者向け軽量高速UI構築) |
| 7 | Auth0(自治体SSO連携と権限別アクセス制御) |
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| 可用性99.5%以上を目安とし、月間停止許容時間は3.6時間以内とする | 可用性99.5%以上を目安とし、月間停止許容時間は3.6時間以内とする |
| 個人情報・財産情報はISMAP準拠クラウド基盤上でAES-256相当により暗号化保存する | 個人情報・財産情報はISMAP準拠クラウド基盤上でAES-256相当により暗号化保存する |
| AI審査スコアリングは1件あたり平均30秒以内、ヒアリング応答は3秒以内を目安とする | AI審査スコアリングは1件あたり平均30秒以内、ヒアリング応答は3秒以内を目安とする |
| 同時アクセスは自治体職員500名・事業者5000名規模のトラフィックに対応する想定とする | 同時アクセスは自治体職員500名・事業者5000名規模のトラフィックに対応する想定とする |
| データバックアップは日次実施し、RPO24時間・RTO4時間以内を目安とする | データバックアップは日次実施し、RPO24時間・RTO4時間以内を目安とする |
| 審査ログ・採点根拠は5年間保存し、改ざん防止のため書き込み専用ストレージで管理する | 審査ログ・採点根拠は5年間保存し、改ざん防止のため書き込み専用ストレージで管理する |
| 段階 | まず何を作るか | 概算費用 |
|---|---|---|
| ①手動検証 | 実証対象の自治体から台帳をExcelやPDFで受け取り、人手で類似成功事例と収益性を突き合わせて審査コメントを作り、実際に喜ばれるか確認する | 交通費とヒアリング用資料の印刷費のみで完結する水準 |
| ②最小システム | チャットUIで事業者の条件を聞き取り、生成AIで提案書テンプレートを作る機能と、自治体向けの簡易ダッシュボードだけをノーコード寄りで動かす | AI利用料とクラウド・ノーコードツールの月額料金程度 |
| ③本開発 | 需要予測モデル・NLPスコアリング・進捗チャットボットを含む正式版を構築し、ISMAP準拠のセキュリティ対応を含めて自治体調達に耐える形にする | 外注委託で数か月分の開発費用がかかる水準 |
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市場の前提（ボトムアップ試算）とTAM/SAM/SOMの規模感……
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競合となるサービス・企業と、この事業ならではの差別化ポイント……
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対応が必要な許認可・法規制と、確認すべき相手先・想定調整期間……
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手を挙げたその日から動けるように、完了条件つきで並べています。
| 誰に会うか | なぜ会うか | 接触の仕方 |
|---|---|---|
| 人口10万人規模の市の資産経営課・公共施設マネジメント担当係長クラス職員 | 公有地台帳の実態と審査業務のボトルネックを一次情報で把握できるため | 総務省の公共施設等総合管理計画関連セミナーや地方自治体DX展示会で名刺交換し個別訪問を依頼 |
| 全国市長会・全国町村会など地方三団体の政策部門担当者 | 実証事業採択枠や自治体への横展開ルートの紹介元になるため | 総務省地域力創造グループの実証事業説明会に参加し担当者へ直接アプローチ |
| 地方銀行・信用金庫の地域振興部・公民連携担当者 | 自治体への導入提案時のクロスセル窓口となり信用力補完にもなるため | 地銀協会・信金中央金庫が主催する地方創生関連の商談会に出展し接点を作る |
| PPP/PFI推進支援を行う建設コンサルタント会社の公共施設マネジメント部門担当者 | 既存の自治体向けコンサル業務との連携・競合関係を見極めるため | 日本PFI・PPP協会の会員名簿から企業を特定しセミナー登壇後に商談を申し込む |
| 元自治体職員で資産経営・財産管理業務経験者(採用候補または顧問候補) | 自治体内部の審査プロセス・稟議慣行を踏まえた製品設計・営業戦略に不可欠なため | 自治体OB向け転職エージェントや公共施設マネジメント学会の人脈経由で紹介を受ける |
| チャネル（目標件数） | 声のかけ方 |
|---|---|
| 元同僚・知人の自治体職員（資産経営課）経由の紹介 | 「廃校や旧庁舎の活用提案が来ても評価に困っていませんか」と率直に聞き、台帳を見せてもらえる自治体を紹介してもらう |
| 公共施設マネジメント関連セミナー・地方三団体の勉強会 | 会場で資産経営課の担当者に名刺交換を申し込み、後日「実証にご協力いただけないか」とヒアリング依頼のメールを送る |
| 地方銀行・信用金庫の地域振興部門 | 「取引先の自治体に公有地活用の相談窓口があれば同席させてほしい」と業務提携の打ち合わせを申し込む |
| 総務省・国交省の公共施設マネジメント関連の実証事業公募 | 実証事業の応募要領に沿って自治体との共同提案書を作成し、採択された自治体をそのまま初期顧客とする |
対応が必要な許認可・法規制の詳細は「関連法令」タブでご確認いただけます。着手前に必ずご確認ください。
制度名・金額・要件は年度ごとに変わるため、ここでは種別と公式の探し先だけを示します。必ず一次情報で最新の要件を確認してください。
| 種別 | 特徴 |
|---|---|
| 自己資金・身内からの出資 | 最初の検証（ヒアリング・試作）はここで賄えることが多い。 |
| 日本政策金融公庫の創業融資 | 実績のない創業期でも相談できる公的融資。事業計画書の提出が要る。 |
| 自治体の創業支援制度 | 市区町村・都道府県ごとに補助・利子補給・家賃補助などがある。要件と募集時期は年度で変わる。 |
| 国の中小企業向け補助金 | 設備・販路開拓・IT導入などの類型がある。公募期間が短いので、常設の情報源で追う。 |
| エンジェル投資家・ベンチャーキャピタル | 急成長を前提にする資金。社会課題型では投資家の性格を選ぶ必要がある。 |
| 確認先 | 何がわかるか |
|---|---|
| ミラサポplus（中小企業庁） | 補助金・支援制度の横断検索 |
| J-Net21（中小機構） | 支援策・創業手引きのデータベース |
| 地域の商工会議所・よろず支援拠点 | 無料の対面相談。申請書の書き方まで見てもらえる |
| 日本政策金融公庫の各支店 | 創業計画書の事前相談 |
| 制度 | 誰が使えるか | この事業でどう効くか |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 新創業融資制度（新規開業資金） | 法人設立から間もない代表者（実質的な創業者） | 自己資金100万円に加えて運転資金を借り入れられ、融資合計は730万円を想定。着金までの期間を見込んで先に自治体実証の準備費に充てられる |
| IT導入補助金 | 自治体向けSaaSを提供する中小企業・小規模事業者 | 台帳ポータルやAIスコアリング機能の開発・導入費の一部をカバーできる可能性があり、初期のシステム構築コストを抑えられる |
| 中小企業庁 創業支援等事業者補助金 | 認定創業支援等事業者と連携する創業者 | 自治体連携や地域事業者ネットワークづくりの初期活動費を補助対象にできる余地があり、地銀・信金との提携準備に活用しやすい |
| 総務省 地域情報化アドバイザー派遣制度 | 自治体のDX推進を支援する事業者・専門家 | 実証フェーズで自治体側の理解を得るために専門家派遣の枠組みを使え、初期の自治体接点づくりのコストを下げられる |
| 東京都創業助成事業 | 都内で創業予定・創業後一定期間内の中小企業者 | 本社を都内に置く場合、人件費や広告費など創業初期の運営費の一部を助成対象にできる可能性があり、代表1名体制の期間の資金繰りを補える |
会社設立の手続きや許認可の取得、契約書の整備など、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
専門家の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
本文中の「※1」「※2」の番号は、ここに対応しています。番号を押すと、この欄に飛びます。
この事業が失敗するとしたら原因はどこから来るか、単価をその値段にした理由、最初の3か月で確かめること、必要な契約書と支払い条件、1人目の求人票、この事業の1週間……
実行の手引きの詳細は無料会員限定です。
行政・公共領域で創業を目指す仲間がコミュニティにいます。ひとりで抱え込まず、同じ課題を見ている人と話すところから始められます。
※ バッジは自動集計にもとづく相対表示です。