Who（誰が）
商店街振興組合(全国約1,700組合)、市区町村の商業振興課・都市計画課、地域の信用金庫・地方銀行の地域活性化部門が主な利用主体である。
対象とする社会課題：シャッター商店街の再生を阻む複雑な権利関係の未整理
社会の役に立ち、しっかり儲かる。その両立が、この計画には数字で示されています。
シャッター街の多くは、所有者不明や相続未登記、共有名義の複雑さで再生の一歩目が止まっている。理事長は本業を抱えながら手弁当で調整を担い、疲弊して頓挫していく。権利関係を可視化し、一次交渉をAIが代行することで、これまで着手すらできなかった物件に「次の一手」を用意する。
※ この4つの数字は、見せるために作った数字ではありません。「事業計画」タブの10年計画とまったく同じ計算から出しています。EXIT（売却）時の手取りだけは「もし売れたら」の試算で、約束できる金額ではありません。
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商店街振興組合の理事長や自治体の商業振興課職員が、登記簿・固定資産税課税情報・住宅地図をアップロードすると、AIが所有者・共有者・抵当権者の関係を自動でグラフ化し、『すぐ交渉できる物件』と『相続未登記などで難航しそうな物件』を優先度スコアで色分け表示します。
担当者は画面上で所有者への一次アプローチ文案(電話・郵送・SMS)を確認して承認ボタンを押すだけで送付でき、その後はAI対話アシスタントが相場情報を示しながら一次窓口を代行、条件が複雑な案件だけ提携司法書士・弁護士に引き継ぎます。自治体・組合・金融機関は共通のダッシュボードで各物件の交渉フェーズをリアルタイムに確認でき、従来2〜3年かかっていた合意形成を6〜10ヶ月程度に縮める狙いです。
全国の商店街のうち約37%が「衰退している」と回答し(中小企業庁2021年度商店街実態調査)、シャッター街化した物件の多くは所有者の高齢化・死亡による相続未登記、共有名義の複雑化、抵当権の未整理などで再開発が事実上停止している。
例えば地方都市の中心商店街では、1店舗の再生に地権者・借地権者・金融機関・自治体の合意形成だけで平均2〜3年を要し、専門家(司法書士・弁護士・不動産鑑定士)への調査依頼だけで1件あたり50万〜150万円のコストがかかる。商店街振興組合の理事長(多くが60〜70代の兼業経営者)は本業を抱えながら手弁当でこの調整を担い、疲弊して途中で頓挫するケースが後を絶たない。自治体側もどの物件から着手すべきか優先順位を判断できるデータを持たず、補助金は個別物件単位でしか使えず「面」での再生に至らない。結果として、再生可能な物件が放置され続け、空き店舗率の悪化と地域経済の縮小が加速している。
自然言語処理による登記簿・住宅地図・課税台帳の非構造データ解析で権利関係グラフを自動構築し、相続未登記や共有者多数などの複雑度を予測モデルでスコアリングする。
交渉可能性予測モデルが物件ごとの成約確率・想定所要期間を算出し、着手優先順位を自動最適化する。生成AIによる対話エンジンが所有者候補との一次コミュニケーション(架電スクリプト生成・チャット応答・書面作成)を担い、専門家への引き継ぎタイミングを条件分岐で判定する。蓄積された交渉ログを学習データとして再利用し、地域特性(地権者の年齢層・物件用途・地価変動)に応じた交渉戦略の精度を継続的に改善する。
商店街振興組合・自治体・地域金融機関が対象エリアの登記簿データ(法務局API経由)、固定資産税課税情報、住宅地図、現地写真をAIプラットフォームにアップロードすると、AIが自動で所有者・共有者・抵当権者・相続関係をグラフ化し、権利が複雑な「難物件」と交渉が容易な「即着手可能物件」を優先度スコアで自動分類する。
次にAIが各物件の所有者候補に対し電話・郵送・SMSでの一次アプローチ文案を自動生成し、担当者が承認ボタンを押すだけで送付できる仕組みにする。所有者との交渉開始後は、AI対話アシスタントが賃料相場・売却相場・補助金活用シナリオを提示しながら電話やチャットでの一次窓口対応を代行し、複雑な合意条件のみ人間の専門家(提携司法書士・弁護士)に引き継ぐ。エリア単位で進捗が見える「再生ダッシュボード」を自治体・商店街理事長・金融機関が共有し、どの物件が今どの交渉フェーズにあるかをリアルタイムで確認できる体験を提供する。これにより従来2〜3年かかっていた合意形成プロセスを、優先順位付けと一次交渉の自動化によって平均6〜10ヶ月に短縮することを目指す。
| 1物件あたりの司法書士・弁護士・不動産鑑定士への調査依頼費用 | 50万〜150万円/件 |
| 理事長・組合職員が交渉調整に費やす人件費相当(手弁当作業) | 年間約100万円相当(週10時間×52週を時給換算) |
| 空き店舗放置による固定資産税減免・税収減の自治体側損失 | 1エリアあたり年間数十万〜100万円規模の想定 |
| 合意形成に2〜3年かかることによる地域経済縮小・空き店舗率悪化の機会損失 | 定量化困難だが商店街1エリアで年間売上損失数百万円規模の想定 |
| エリア診断SaaS利用料(1エリア10〜30物件) | 月額15万〜30万円(年間180万〜360万円) |
| 自治体向け年間ライセンス(市区町村単位ダッシュボード) | 年額300万〜800万円 |
| 専門家紹介マッチング料(交渉が専門家に引き継がれた場合) | 1件あたり5万〜15万円 |
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商店街の再生は所有者の相続未登記や共有名義の複雑化で着手判断自体ができず、理事長が本業の傍らで手弁当の調整に疲弊し途中で頓挫するケースが多い。
専門家への調査依頼だけで1件50万〜150万円かかり、自治体側も補助金を面的に使うためのデータや優先順位判断の材料を持っていない。権利関係の可視化と一次交渉の定型作業をシステム側で担わない限り、担当者の善意と体力に依存した現状の再生プロセスは規模を拡大できない。
MVP開発は要件が固まりきらず、法務局APIの仕様確認や優先順位スコアリングモデルの精度検証を進めながら機能を調整する必要があるため準委任契約が向く。
特にAI対話エンジンの交渉スクリプト精度や専門家への引き継ぎ条件は運用しながらチューニングする前提のため、成果物を固定する請負契約とは相性が悪い。発注時は月ごとの工数上限と検証フェーズでの精度目標(優先順位スコアリング初期精度80%など)を契約書に明記し、達成できない場合の追加工数の扱いを事前に取り決めておくこと。個人情報を含む登記簿データを扱うため、業務委託契約とは別に秘密保持契約・データ取扱規程への同意を必ず締結すること。
| 区分 | 想定利用者 |
|---|---|
| プライマリ | 商店街振興組合の理事長・事務局スタッフ(60〜70代兼業経営者が中心、交渉進捗の確認と一次アプローチ承認を行う) |
| セカンダリ | 自治体商業振興課・都市計画課職員、地域金融機関(信用金庫・地方銀行)の地域活性化部門担当者(エリア単位の進捗閲覧・補助金判断・融資先診断に利用) |
| 管理 | 自社カスタマーサクセス・データ運用担当者(データ品質チェック・権限設定)、提携司法書士・弁護士・不動産鑑定士(引き継ぎ案件の対応) |
| 機能 | 入力 / 処理 / 出力 |
|---|---|
| 登記簿・課税情報連携取得 | 登記簿API・課税台帳CSVを取得→形式統一→権利関係DBに格納 |
| 権利関係グラフ自動構築 | 登記簿・住宅地図テキストをNLP解析→所有者・抵当権関係を抽出→グラフDB生成 |
| 複雑度・優先度スコアリング | 権利関係グラフを予測モデルで解析→複雑度スコア算出→難物件/即着手物件を分類 |
| 交渉優先順位最適化 | 物件別成約確率・所要期間を予測→優先順位算出→着手リストを自動生成 |
| 一次アプローチ文案生成 | 所有者候補情報を入力→生成AIが電話・郵送・SMS文案作成→承認待ちキューに登録 |
| 承認・送付管理 | 担当者が文案を確認→承認ボタン押下→郵送・SMS送信APIへ連携実行 |
| AI対話アシスタント一次対応 | 所有者からの架電・チャット入力→相場・補助金情報を提示し応答生成→交渉ログ記録 |
| 専門家引き継ぎ判定 | 交渉ログの合意条件を条件分岐判定→引き継ぎ必要と判定→提携専門家に案件通知 |
| 再生ダッシュボード | 各物件の交渉フェーズデータを集計→エリア単位で可視化→自治体・組合・金融機関に共有 |
| 交渉戦略学習・改善 | 蓄積交渉ログと地域属性を学習→交渉戦略モデル再学習→スコアリング精度を更新 |
| 専門家マッチング・紹介管理 | 案件属性と専門家プロフィールを照合→適合専門家を選定→紹介料算出し請求データ生成 |
| テーブル | 主要カラム |
|---|---|
areas | area_id, area_name, prefecture, city, contract_plan, monthly_fee, start_date |
properties | property_id, area_id, address, registry_no, building_use, vacancy_flag, assessed_value, data_quality_score |
owners | owner_id, property_id, name, birth_year, share_ratio, contact_info, contact_status, is_deceased_flag |
property_rights | right_id, property_id, right_type, holder_owner_id, registration_date, status |
priority_scores | score_id, property_id, complexity_score, success_probability, estimated_months, priority_rank, calculated_at |
negotiations | negotiation_id, property_id, phase, assigned_expert_id, channel, start_date, status, contract_type, contract_value, success_fee_amount, closed_date |
negotiation_logs | log_id, negotiation_id, channel, content_summary, ai_generated_flag, sent_at, response_status |
experts | expert_id, name, type, affiliation, referral_count, referral_fee, rating |
| # | 画面 |
|---|---|
| 1 | エリア登録・データ取込画面 |
| 2 | 権利関係グラフビュー画面 |
| 3 | 優先度スコア一覧画面 |
| 4 | 交渉フェーズ管理ダッシュボード |
| 5 | AI一次接触文案承認画面 |
| 6 | 交渉ログ・チャット履歴画面 |
| 7 | 専門家紹介管理画面 |
| # | 技術（採用理由） |
|---|---|
| 1 | 法務局登記情報提供サービスAPI(登記簿データ取得の公式手段) |
| 2 | Neo4j(権利関係の複雑なグラフ構造管理に最適) |
| 3 | Azure OpenAI Service(文案生成・対話エンジンの基盤) |
| 4 | PostgreSQL(物件・交渉等構造化データの管理) |
| 5 | AWS(S3/Lambda/ECS)(スケーラブルなインフラ基盤) |
| 6 | Twilio(電話・SMS自動発信による一次交渉対応) |
| 7 | Auth0(自治体・金融機関別の権限管理付き認証) |
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| SaaSダッシュボードの月間稼働率99.5%以上、計画停止は月1回・深夜2時間以内に限定する | SaaSダッシュボードの月間稼働率99.5%以上、計画停止は月1回・深夜2時間以内に限定する |
| 1エリア(物件30件規模)の権利関係グラフ生成・スコアリング処理は24時間以内に完了させる | 1エリア(物件30件規模)の権利関係グラフ生成・スコアリング処理は24時間以内に完了させる |
| 所有者氏名・住所・登記情報はAES-256で暗号化保存し、アクセスログを1年間保持する | 所有者氏名・住所・登記情報はAES-256で暗号化保存し、アクセスログを1年間保持する |
| 個人情報保護法・不動産登記法に準拠し、外部共有前に交渉ログ全件を匿名化・マスキング処理する | 個人情報保護法・不動産登記法に準拠し、外部共有前に交渉ログ全件を匿名化・マスキング処理する |
| AI対話アシスタントの誤応答率を月次モニタリングで5%以下、専門家引き継ぎ誤判定率を3%以下に維持する | AI対話アシスタントの誤応答率を月次モニタリングで5%以下、専門家引き継ぎ誤判定率を3%以下に維持する |
| 権利関係グラフDBは日次バックアップを取得し、RPO24時間・RTO4時間以内で復旧可能とする | 権利関係グラフDBは日次バックアップを取得し、RPO24時間・RTO4時間以内で復旧可能とする |
| 段階 | まず何を作るか | 概算費用 |
|---|---|---|
| ①手動検証 | 一つの商店街を選び、登記簿・課税台帳・住宅地図を人手で集めてExcelとスプレッドシートで権利関係を手作業で図式化し、理事長に見せて反応を確かめる | 代表者の作業時間と印刷・移動の実費のみ、外部発注はしない水準 |
| ②最小システム | 登記簿PDFの読み取りと権利関係グラフ描画だけをAI-OCRとノーコードツールで自動化し、優先度スコアの一覧表を自治体担当者に共有して使い勝手を確認する | AI-OCR・生成AIのAPI利用料と簡易ツールの月額利用料の範囲、外注は最小限 |
| ③本開発 | 権利関係グラフ生成AIと交渉対話AIを一体化したダッシュボードを構築し、実際の物件で専門家への引き継ぎまでの一連の流れを通しで検証する | エンジニア数名規模の外注または採用を伴う開発費で、数か月単位の投資となる水準 |
上記の要件定義書をもとに、システムベンダー（開発会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
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10年の収支と資金の集め方、財務、KPI、資本政策、そして図解付きのフル事業計画書・AI実装仕様書……
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市場の前提（ボトムアップ試算）とTAM/SAM/SOMの規模感……
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競合となるサービス・企業と、この事業ならではの差別化ポイント……
競合企業の詳細は無料会員限定です。
対応が必要な許認可・法規制と、確認すべき相手先・想定調整期間……
関連法令・許認可の詳細は無料会員限定です。
手を挙げたその日から動けるように、完了条件つきで並べています。
| 誰に会うか | なぜ会うか | 接触の仕方 |
|---|---|---|
| 衰退商店街の商店街振興組合理事長(60〜70代兼業経営者) | 現場の合意形成の障壁と優先順位付けニーズを一次情報として把握するため | 全国商店街振興組合連合会または都道府県商店街連合会経由で紹介を依頼 |
| 市区町村の商業振興課・都市計画課の担当係長 | 空き店舗データ・補助金制度の実態と自治体側の意思決定プロセスを確認するため | 中小企業庁「がんばる商店街30選」等の実績自治体に直接問い合わせ |
| 地方銀行・信用金庫の地域活性化部門または渉外担当者 | 融資先の空き店舗診断ニーズと共同提案の可能性を探るため | 地域経済活性化支援機構(REVIC)や信金中央金庫の紹介窓口経由で接触 |
| 司法書士会の空き家対策・相続登記相談窓口担当者 | 相続未登記案件の実務フローと提携時の業務分担ラインを確認するため | 都道府県司法書士会の空き家問題対策委員会に相談予約を申し込む |
| 法務局登記情報提供サービスの窓口担当者(法務局総務課) | API連携・大量照会の可否と利用条件、費用体系を事前確認するため | 法務局ホームページの登記情報提供サービス問い合わせ窓口に照会 |
| チャネル（目標件数） | 声のかけ方 |
|---|---|
| 商店街振興組合の理事長への直接訪問 | 全国商店街振興組合連合会の会員名簿から衰退が話題になっている商店街を選び、理事長に「まず一物件だけ無料で権利関係を可視化させてほしい」と持ちかける |
| 地方銀行・信用金庫の地域活性化部門 | 融資先の空き店舗診断ツールとして提案し、「担当者向けに一物件分の診断結果を無償で見せるので同席してほしい」と依頼する |
| 市区町村の商業振興課・都市計画課 | 空き店舗対策の担当者に「補助金の申請前にどの物件から着手すべきか判断材料が欲しくないか」と課題提起し、無料デモを提案する |
| 司法書士会・弁護士会の空き家対策部門 | 相続未登記案件を多く抱える士業に「一次交渉と書面作成の手間を減らせるツールを試してほしい」と伝え、紹介ネットワークの入口にする |
対応が必要な許認可・法規制の詳細は「関連法令」タブでご確認いただけます。着手前に必ずご確認ください。
制度名・金額・要件は年度ごとに変わるため、ここでは種別と公式の探し先だけを示します。必ず一次情報で最新の要件を確認してください。
| 種別 | 特徴 |
|---|---|
| 自己資金・身内からの出資 | 最初の検証（ヒアリング・試作）はここで賄えることが多い。 |
| 日本政策金融公庫の創業融資 | 実績のない創業期でも相談できる公的融資。事業計画書の提出が要る。 |
| 自治体の創業支援制度 | 市区町村・都道府県ごとに補助・利子補給・家賃補助などがある。要件と募集時期は年度で変わる。 |
| 国の中小企業向け補助金 | 設備・販路開拓・IT導入などの類型がある。公募期間が短いので、常設の情報源で追う。 |
| エンジェル投資家・ベンチャーキャピタル | 急成長を前提にする資金。社会課題型では投資家の性格を選ぶ必要がある。 |
| 確認先 | 何がわかるか |
|---|---|
| ミラサポplus（中小企業庁） | 補助金・支援制度の横断検索 |
| J-Net21（中小機構） | 支援策・創業手引きのデータベース |
| 地域の商工会議所・よろず支援拠点 | 無料の対面相談。申請書の書き方まで見てもらえる |
| 日本政策金融公庫の各支店 | 創業計画書の事前相談 |
| 制度 | 誰が使えるか | この事業でどう効くか |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫「新規開業資金」（新創業融資制度） | 税務署への開業届提出前後の法人・個人事業主で、創業計画書を提出できる人 | 登記簿データ連携や交渉対話AIの開発初期費用、専門家との提携準備費を賄う運転資金として想定。融資総額は500万円を上限の目安に据える |
| 中小企業庁「商店街活性化・観光消費創出事業」 | 商店街振興組合や自治体と連携して面的な商店街再生に取り組む事業者 | 自治体・商店街振興組合との共同提案の形で申請でき、エリア単位の権利関係診断や交渉支援の実証費用に充てられる可能性がある |
| 小規模事業者持続化補助金 | 商工会議所・商工会の管轄地域で事業を営む小規模事業者 | 営業資料の作成やウェブでの自治体・商店街向け訴求ページ制作など、販路開拓の初期費用の一部に活用できる可能性がある |
| IT導入補助金 | ITツールを新たに導入・提供する中小企業・小規模事業者 | 権利関係グラフ生成AIや交渉対話AIをSaaSとして提供する開発・実装費の一部に活用できる可能性がある枠組みとして候補になる |
| 自治体（都道府県・市区町村）の創業助成事業 | 当該自治体内で法人登記・事業所を構える創業間もない事業者 | 自治体の商業振興課・都市計画課との関係構築を進める中で、賃料や人件費の一部を助成する制度として同時に活用できる可能性がある |
会社設立の手続きや許認可の取得、契約書の整備など、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
専門家の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
本文中の「※1」「※2」の番号は、ここに対応しています。番号を押すと、この欄に飛びます。
この事業が失敗するとしたら原因はどこから来るか、単価をその値段にした理由、最初の3か月で確かめること、必要な契約書と支払い条件、1人目の求人票、この事業の1週間……
実行の手引きの詳細は無料会員限定です。
地域活性化に取り組む仲間がコミュニティで情報交換しています。ひとりで抱え込まず、同じ課題を見ている人と話すところから始められます。
※ バッジは閲覧・保存などの行動データにもとづく自動集計の相対表示です。