Who（誰が）
地方の個人・中小不動産管理会社の倉庫オーナーと、EC物流事業者・地場運送会社・食品卸などラストワンマイル拠点を求める物流事業者が主な利用者である
対象とする社会課題：地方・郊外の空き倉庫が放置される一方、ラストワンマイル物流拠点が不足している
社会の役に立ち、しっかり儲かる。その両立が、この計画には数字で示されています。
地方の空き倉庫は所有者が高齢化し、活用ノウハウがないまま固定資産税だけを払い続けている。一方で都市近郊の物流事業者は拠点不足に苦しんでいる。両者をつなぐ専門人材が地方に足りないという構造そのものを、AIによる診断と需要予測で埋めることができれば、地域の遊休資産と物流の人手不足という二つの課題を同時に解ける。
※ この4つの数字は、見せるために作った数字ではありません。「事業計画」タブの10年計画とまったく同じ計算から出しています。EXIT（売却）時の手取りだけは「もし売れたら」の試算で、約束できる金額ではありません。
10年の事業計画も、創業融資700万円の申請資料も、システムの要件定義書も、最初の90日の段取りも——ぜんぶこのページにあります。足りないものはAIチャットが伴走しながらその場で作り、システム開発・専門家・投資家への橋渡しまで、このサイトの中で進められます。「やりたい」と思ったその日から、始められる状態です。
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「ヤードAI」は、地方・郊外に眠る延床500〜3000坪規模の空き倉庫と、都市部の賃料高騰に悩むEC物流事業者・地場運送会社をAIでつなぐマッチングサービスです。
倉庫オーナーはスマホで外観・内観写真、天井高、床荷重、搬入口サイズを入力するだけで、AIが物流適性をA〜Dランクで自動診断します。物流事業者は配送エリアと荷量を登録すると、AIが周辺の需要密度や道路網を解析し、最適な倉庫候補と賃料相場、稼働シミュレーションを提示します。契約成立後はAIが搬入動線・棚配置を自動設計し、稼働後はチャットで需要変動予測と応援人員の手配提案を行うため、オーナー・事業者・現場担当者は同じダッシュボードで稼働率と収益をリアルタイムに確認できます。
地方都市や郊外では、工場移転や事業縮小により延床500〜3000坪規模の空き倉庫・遊休倉庫が全国に推計10万棟以上存在すると言われるが、所有者の多くは70代の個人オーナーや地方の中小不動産管理会社で、物流用途への転用ノウハウがなく固定資産税だけを払い続けている。
一方、EC物流事業者や食品卸、地場運送会社は、都市部の倉庫賃料高騰と人手不足により、消費地近郊での小規模中継拠点(マイクロデポ)を求めているが、適地探索・契約交渉・搬入動線設計・稼働後の需要変動対応まで一気通貫で対応できる専門人材が地方に不足している。倉庫オーナーと物流事業者を結ぶ仲介業者はいても、賃料相場や需要予測に基づく最適な用途提案ができず、月数十万円規模のマッチング機会が全国で年間数千件単位で失われている。さらに空き倉庫は建物状態や立地条件がバラバラで、人力での適性診断には1件あたり数日〜数週間を要し、案件化までのリードタイムの長さが機会損失を拡大させている。結果として、地域の空き資産は放置されたまま、物流事業者は割高な都市部倉庫を使い続け、地域経済の遊休資産活用が進まない構造が続いている。
画像解析AIが倉庫の写真から天井高・柱間隔・床の劣化状況を自動判定し、物流用途への転用適性を採点する。
需要予測AIは自治体オープンデータ・EC出荷統計・道路交通量データを用いて商圏ごとの物流需要密度を推計し、倉庫候補と荷主のマッチングスコアを最適化アルゴリズムで算出する。稼働開始後は時系列予測モデルが日次・週次の出荷量変動を学習し、人員配置や車両手配の推奨を自然言語対話インターフェース(チャットボット)で現場に提示する。さらにレイアウト最適化AIが搬入動線と棚配置を倉庫形状ごとに自動生成し、現場責任者は人手による設計工数をほぼゼロにできる。
倉庫オーナーはスマホで倉庫の外観・内観写真と住所、天井高、床荷重、搬入口サイズなどの簡易情報をアプリに入力するだけで、AIが画像解析と物件データベース照合により物流適性スコア(A〜Dランク)と想定用途(マイクロデポ／保管特化／クロスドック型など)を自動診断する。
物流事業者側は配送エリアと荷量データを登録すると、AIが周辺の配送需要密度・道路網・競合拠点配置を解析し、最適な倉庫候補を自動でレコメンドし、賃料相場と稼働シミュレーションを提示する。マッチング成立後は、AIが搬入動線・棚配置・必要人員数を自動でレイアウト設計し、運用開始後は日々の出荷データをAIが学習して需要変動を予測、繁忙期の人員・車両手配や在庫再配置を提案する対話型アシスタント(チャットで「来週の出荷が20%増える見込みです、応援スタッフを手配しますか」等)が現場責任者を支援する。オーナー・事業者・現場担当者の三者が同じダッシュボードでリアルタイムに稼働率・収益状況を確認できるため、契約後の運用不安も解消される。これにより従来数週間かかっていた適地探索から契約、稼働開始までのリードタイムを平均2〜3週間に短縮する体験を提供する。
| 空き倉庫オーナーが払い続ける固定資産税(活用されないまま) | 年間約150万〜200万円 |
| 都市部倉庫の割高賃料(坪単価差分、郊外比+3,000円/坪換算・500坪規模) | 年間約1,800万円の割高分 |
| 適地探索・現地調査にかかる人件費(拠点開発担当1名が月10日稼働) | 月額約25万円相当の工数コスト |
| 繁忙期の当日欠員対応による残業代・クレーム対応コスト | 月額約15万円(残業代+機会損失分) |
| プラットフォーム月額利用料(拠点1件・AIダッシュボード込み) | 月額3万〜8万円 |
| AI運用最適化オプション(需要予測・人員車両アシスタント) | 月額5万円 |
| マッチング成功報酬(契約成立時・想定年間賃料の10〜15%) | 契約時一括、年間賃料600万円の物件で60万〜90万円 |
この事業をやっている人のある1日、1年後・3年後・10年後の姿、向いている人・向いていない人、よくある質問……
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上記の施策をもとに、広告物の作成業者（マーケ会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
マーケ会社の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
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地方の空き倉庫オーナーは70代の個人や中小不動産管理会社が多く、物流用途への転用ノウハウがないまま固定資産税だけを払い続けている。
一方でEC物流事業者や地場運送会社は都市部倉庫の賃料高騰と人手不足によりマイクロデポを求めているが、適地探索から契約交渉、レイアウト設計まで一気通貫で対応できる専門人材が地方に不足している。人力での物件適性診断は1件あたり数日〜数週間を要し、案件化までのリードタイムの長さが年間数千件規模の機会損失を生んでいる。このギャップを埋めるには、物件データと需要データをAIで自動照合し、診断からマッチング、レイアウト設計、稼働後の運用支援までを一気通貫で提供する仕組みが必要である。
MVP開発はAI診断ロジックの精度検証やUI改善をパイロット運用結果に基づき繰り返し調整する必要があるため、準委任契約が向く。
仕様を固定して請負にすると、診断精度が想定に届かなかった場合の手戻りコストが発注側に偏りやすい。ただし物件登録フォームやダッシュボード画面など要件が固まった機能単位は請負に切り出し、コストと納期を明確に管理することが望ましい。発注時はAI適性診断の的中率80%などの数値目標を「完成の合否基準」ではなく「改善目標値」として契約書に明記し、精度未達を理由にした契約不履行トラブルを避けること。
| 区分 | 想定利用者 |
|---|---|
| プライマリ | 地方の個人倉庫オーナー・中小不動産管理会社、およびEC物流事業者・地場運送会社・食品卸などの物流事業者 |
| セカンダリ | 地方銀行・信用金庫の営業担当者、地場工務店・什器業者 |
| 管理 | プラットフォーム運営会社の拠点開発担当・カスタマーサクセス担当 |
| 機能 | 入力 / 処理 / 出力 |
|---|---|
| 倉庫画像解析AI適性診断機能 | 倉庫写真・住所・天井高等を入力し、AIが画像解析で構造適性を判定、A〜Dランクと想定用途を出力する |
| 需要予測・マッチングスコア算出機能 | 配送エリア・荷量データを入力し、AIが商圏需要密度を解析、最適倉庫候補とスコアを出力する |
| レイアウト自動生成機能 | 成約後の倉庫形状データを入力し、AIが搬入動線・棚配置を自動設計、レイアウト図を出力する |
| 稼働後需要予測・対話アシスタント機能 | 日次出荷データを入力し、AIが需要変動を予測、人員・車両手配提案をチャットで出力する |
| 倉庫オーナー登録機能 | オーナーが倉庫写真・所在地・面積等をアプリ入力し、物件データベースへ登録・保存する |
| 物流事業者登録機能 | 事業者が配送エリア・荷量・希望条件を入力し、事業者プロフィールとして登録・保存する |
| マッチングレコメンド・賃料提示機能 | 登録済み倉庫と事業者データを照合し、AIが候補倉庫と賃料相場・稼働試算を提示する |
| 契約・成功報酬管理機能 | マッチング成立情報を入力し、契約書生成と成功報酬(年間賃料10〜15%)の請求処理を行う |
| 三者共有ダッシュボード機能 | 稼働拠点の出荷・収益データを集計し、オーナー・事業者・現場担当者へ稼働率と収益を表示する |
| 月額課金・サブスク管理機能 | 稼働拠点情報を基に、月額利用料3〜8万円を自動請求し入金状況を管理する |
| 改装工務店紹介・発注連携機能 | AI生成の改装プランを入力し、地場工務店へ発注データを連携、紹介手数料を算出する |
| テーブル | 主要カラム |
|---|---|
warehouses | id, owner_id, address, tenjo_height, yuka_kajuu, hannyuukou_size, tsubo_size, chikunensuu, photo_urls, ai_rank, souteiyouto, status |
owners | id, name, type(個人/法人), tel, email, kinyuukikan_id, honninkakunin_status, created_at |
logistics_operators | id, company_name, haisou_area, kamotsu_ryou, ninzuu_kibo, tantousha_id, keiyaku_status |
matchings | id, warehouse_id, operator_id, match_score, chinryou, seiyaku_status, seiritsu_date, seikou_houshuu |
layout_plans | id, warehouse_id, douzendou_zumen_url, danaihaiici_data, hitsuyou_ninzuu, koujihi_gaisan |
demand_forecasts | id, warehouse_id, taisho_date, yosoku_shukka_ryou, jissai_shukka_ryou, ninzuu_teian |
billing_records | id, operator_id, warehouse_id, kingaku, kubun(月額/成功報酬/オプション), sekyuu_date, payment_status |
partners | id, partner_type(銀行/工務店/3PL), company_name, keiyaku_start_date, syoukai_kensu |
| # | 画面 |
|---|---|
| 1 | 倉庫オーナー登録画面 |
| 2 | 倉庫写真アップロード画面 |
| 3 | AI適性診断結果画面 |
| 4 | 物流事業者検索・登録画面 |
| 5 | マッチング候補一覧画面 |
| 6 | 稼働ダッシュボード画面 |
| 7 | チャット型AIアシスタント画面 |
| # | 技術（採用理由） |
|---|---|
| 1 | AWS S3(倉庫写真・図面の大容量保存に対応) |
| 2 | AWS Rekognition(画像解析の基盤として活用可能) |
| 3 | PyTorch(独自の適性診断モデル開発に必要) |
| 4 | Prophet/LightGBM(出荷需要の時系列予測に実績あり) |
| 5 | PostgreSQL(倉庫・事業者データの関係管理に適する) |
| 6 | React Native(オーナー高齢層向けの簡易UIを実現) |
| 7 | Dialogflow/OpenAI API(対話型アシスタント構築を短期化) |
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| 可用性 | 可用性: 年間稼働率99.5%以上(月間ダウンタイム約3.6時間以内)を目標とする |
| 性能 | 性能: 画像解析AI診断は1件あたり平均30秒以内に結果を返す想定 |
| セキュリティ | セキュリティ: オーナー・事業者の個人情報と契約データはTLS1.3で暗号化し、アクセスログを1年間保管する |
| スケーラビリティ | スケーラビリティ: 登録倉庫件数10万件・同時アクセス3000ユーザーまで水平スケール可能な構成とする |
| 運用 | 運用: 需要予測AIモデルは月次で再学習し、的中率が80%を下回った場合は再チューニングを行う |
| バックアップ | バックアップ: データベースは日次バックアップとし、RPO24時間・RTO4時間以内での復旧を目標とする |
| 段階 | まず何を作るか | 概算費用 |
|---|---|---|
| ①手動検証 | 倉庫オーナーと物流事業者を代表自らが訪問・電話でヒアリングし、写真と簡易スペックを表計算ソフトで管理して、人力でマッチング候補を出せるか確かめる | 交通費と通信費程度の持ち出しのみ |
| ②最小システム | スマホからの写真・住所入力フォームと、既存の画像認識・地図APIを組み合わせた簡易診断ロジックを作り、AIダッシュボードなしでもオーナー・事業者双方が価値を感じるか検証する | 外部のノーコードツールやAPI利用料が中心で、外注は最小限 |
| ③本開発 | 画像解析AI・需要予測AI・レイアウト最適化AIを自社開発し、三者共有ダッシュボードと対話型アシスタントを実装して全国展開に耐える基盤を構築する | 機械学習エンジニアの人件費と外部委託費で、外注なら数か月〜半年分の予算が必要な水準 |
上記の要件定義書をもとに、システムベンダー（開発会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
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市場の前提（ボトムアップ試算）とTAM/SAM/SOMの規模感……
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競合となるサービス・企業と、この事業ならではの差別化ポイント……
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対応が必要な許認可・法規制と、確認すべき相手先・想定調整期間……
関連法令・許認可の詳細は無料会員限定です。
手を挙げたその日から動けるように、完了条件つきで並べています。
| 誰に会うか | なぜ会うか | 接触の仕方 |
|---|---|---|
| 地方銀行の法人営業部・地域振興室の担当者 | 取引先である倉庫オーナー企業の情報を持ち、紹介チャネルになり得るため | 地銀の地域活性化セミナーや商工会議所主催の交流会経由で名刺交換 |
| 信用金庫の渉外担当者(中小企業支援課) | 個人オーナーへの融資関係があり、遊休資産の実態を把握しているため | 信金中央金庫や地域信金協会の創業支援窓口に相談し紹介依頼 |
| 3PL事業者の拠点開発責任者 | マイクロデポ需要の実需を持ち、初期パイロット荷主になり得るため | 物流連合会や国際物流総合展(展示会)で名刺交換しアポ取得 |
| 地場運送会社の経営者・配車責任者 | 地域配送網の実情と拠点不足の切実さを直接把握できるため | 地方トラック協会の会員名簿から中小規模事業者へ電話・訪問アポ |
| 市区町村の産業振興課・空き家対策担当職員 | 空き倉庫の実態調査データや遊休資産活用施策との連携が可能なため | 自治体の空き家バンク・企業誘致窓口に問い合わせフォームから連絡 |
| チャネル（目標件数） | 声のかけ方 |
|---|---|
| 地方銀行・信用金庫の事業支援窓口 | 「遊休倉庫を持つ取引先オーナー様に、収益化の相談先としてご紹介いただけませんか」と伝え、窓口担当者経由で紹介をもらう |
| 地場運送会社・食品卸の物流担当者 | 「都市部倉庫より安く使える近郊の中継拠点を、AIで探してご提案します」と伝え、まず現状の拠点探しの困りごとを聞かせてもらう |
| 地方の不動産管理会社 | 「管理されている空き倉庫の物流用途としての可能性を、無料で診断させてください」と伝え、写真提供を依頼する |
| 物流業界の展示会・自治体の空き倉庫活用セミナー | 「AIで倉庫の適性診断を無料体験できます」と声をかけ、名刺交換した相手に後日デモを見せる約束を取る |
対応が必要な許認可・法規制の詳細は「関連法令」タブでご確認いただけます。着手前に必ずご確認ください。
制度名・金額・要件は年度ごとに変わるため、ここでは種別と公式の探し先だけを示します。必ず一次情報で最新の要件を確認してください。
| 種別 | 特徴 |
|---|---|
| 自己資金・身内からの出資 | 最初の検証（ヒアリング・試作）はここで賄えることが多い。 |
| 日本政策金融公庫の創業融資 | 実績のない創業期でも相談できる公的融資。事業計画書の提出が要る。 |
| 自治体の創業支援制度 | 市区町村・都道府県ごとに補助・利子補給・家賃補助などがある。要件と募集時期は年度で変わる。 |
| 国の中小企業向け補助金 | 設備・販路開拓・IT導入などの類型がある。公募期間が短いので、常設の情報源で追う。 |
| エンジェル投資家・ベンチャーキャピタル | 急成長を前提にする資金。社会課題型では投資家の性格を選ぶ必要がある。 |
| 確認先 | 何がわかるか |
|---|---|
| ミラサポplus（中小企業庁） | 補助金・支援制度の横断検索 |
| J-Net21（中小機構） | 支援策・創業手引きのデータベース |
| 地域の商工会議所・よろず支援拠点 | 無料の対面相談。申請書の書き方まで見てもらえる |
| 日本政策金融公庫の各支店 | 創業計画書の事前相談 |
| 制度 | 誰が使えるか | この事業でどう効くか |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 新創業融資制度 | 税務署への開業届提出前後の創業者、法人設立直後の代表者 | 自己資金100万円に対して無担保無保証で融資を受けられ、運転資金は700万円を目安に調達し、AI開発・地方拠点開拓の初期費用に充てられる |
| 信用保証協会 創業関連保証（制度融資） | 創業前〜創業後一定期間の中小企業・個人事業主 | 公庫融資に加えて地方銀行・信用金庫からの制度融資でも保証を受けられ、オーナー発掘チャネルとなる金融機関との関係構築のきっかけにもなる |
| 小規模事業者持続化補助金 | 小規模事業者（従業員数が少ない創業初期の事業者） | 倉庫オーナー向けチラシ作成・展示会出展・ウェブサイト改修などの販路開拓費用の一部を補助対象にできる |
| IT導入補助金 | ITツール・システムを導入する中小企業・小規模事業者 | AI診断ダッシュボードやマッチング管理システムの導入・外部委託費の一部を補助対象にできる可能性がある |
| 特定創業支援等事業（市区町村による創業支援） | 自治体の認定する創業支援窓口を利用する創業予定者・創業後一定期間の事業者 | 認定を受けると法人設立時の登録免許税減免などの優遇が受けられ、地方展開時に自治体との連携窓口としても機能する |
会社設立の手続きや許認可の取得、契約書の整備など、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
専門家の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
本文中の「※1」「※2」の番号は、ここに対応しています。番号を押すと、この欄に飛びます。
この事業が失敗するとしたら原因はどこから来るか、単価をその値段にした理由、最初の3か月で確かめること、必要な契約書と支払い条件、1人目の求人票、この事業の1週間……
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空き資産活用や物流DXに取り組む仲間がコミュニティにいます。ひとりで抱え込まず、同じ課題を見ている人と話すところから始められます。
※ バッジは自動集計にもとづく相対表示です。優劣を断定するものではありません