Who（誰が）
地方自治体の空き家対策担当課、相続人本人（都市部在住の50〜60代）、司法書士・行政書士、地方の不動産仲介会社が主な利用者である
対象とする社会課題：所有者不明・相続放置による空き家の増加と管理不全
社会の役に立ち、しっかり儲かる。その両立が、この計画には数字で示されています。
実家を相続した人の多くは、忙しさや兄弟姉妹との調整の煩雑さから、固定資産税の通知書を見ながらも手続きを先延ばしにしてしまう。自治体側も戸籍を遡って相続人を探す作業に追われ、担当者の手が足りない。放置された空き家は倒壊や景観悪化を招き、地域全体の価値を下げていく。所有者を見つけ出し、意思決定を後押しする仕組みがなければ、この問題は今後も固定化したままになる。
※ この4つの数字は、見せるために作った数字ではありません。「事業計画」タブの10年計画とまったく同じ計算から出しています。EXIT（売却）時の手取りだけは「もし売れたら」の試算で、約束できる金額ではありません。
10年の事業計画も、創業融資780万円の申請資料も、システムの要件定義書も、最初の90日の段取りも——ぜんぶこのページにあります。足りないものはAIチャットが伴走しながらその場で作り、システム開発・専門家・投資家への橋渡しまで、このサイトの中で進められます。「やりたい」と思ったその日から、始められる状態です。
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空き家サクセッションAIは、自治体・不動産会社・相続人本人からの依頼を起点に、登記簿・戸籍附票・固定資産課税台帳を横断解析して相続人候補と推定連絡先を自動リストアップするサービスです。
LINEや電話音声AIが相続人に一次連絡し、売却・賃貸・自己利用・放置のどれを望むかを対話形式で確認、離れて暮らす兄弟姉妹間の合意形成をオンラインで進行管理します。現地写真から劣化度・修繕費をAIが判定し、査定価格を提示して地域の不動産会社・士業へ自動振り分けます。自治体担当者はリスクスコア順に案件を確認できるダッシュボードで、限られた人員での対応優先順位を判断できます。放置から方針決定まで平均3〜6ヶ月での到達を目指します。
日本の空き家は約900万戸(総務省2023年住宅・土地統計調査)に達し、うち相続後の管理不全による「その他空き家」が約385万戸を占める。
典型的な当事者は、地方に実家を持ちながら都市部で暮らす50〜60代の相続人で、固定資産税納税通知書は届くものの、共有名義の兄弟姉妹との調整や、遠方の役所での相続登記手続きが煩雑で放置してしまうケースが多い。2024年4月の相続登記義務化後も、専門家(司法書士・行政書士)への依頼費用が20〜40万円かかることが心理的障壁となり、自治体の空き家バンクへの登録も進まない。市区町村側は固定資産税課税情報しか持たず、戸籍を遡って相続人全員を特定する「戸籍の附票調査」に平均1件あたり40〜80時間を要し、担当職員が数名しかいない自治体では対応が追いつかない。結果として、特定空家等に指定されるまで放置され、倒壊・treasure化・景観悪化・治安悪化が進行する。この「所有者特定コストの高さ」と「相続人の意思決定コストの高さ」の二重の壁が、空き家問題を10年以上未解決のまま固定化させている。
①自然言語処理と自然言語対話AI(LLM)により、戸籍附票・登記簿等の非構造化文書から相続人候補を抽出し、電話・LINEでの一次ヒアリングと合意形成の進行管理を自動化する。
②画像解析AI(CNNベースの劣化診断モデル)が現地写真から屋根・外壁・シロアリ等の損傷度を判定し、修繕費用を概算予測する。③機械学習による価格予測モデルが周辺成約事例・立地・築年数から売却/賃貸想定価格を算出し、需要予測モデルが買い手候補セグメントとのマッチング確率をスコアリングする。④最適化アルゴリズムが自治体担当者向けに対応優先度(倒壊リスク・苦情件数・所有者未特定期間)をランキング化し、限られた人員での介入順序を提案する。
自治体・不動産会社・相続人本人からの依頼を起点に、まずAIが登記簿・戸籍附票・固定資産課税台帳・SNS/名寄せ公開情報を横断解析し、相続人候補と現在の推定連絡先を自動リストアップする。
次にAIチャットボット(LINE/電話音声AI)が相続人候補に一次連絡を行い、相続意向(売却・賃貸・自己利用・放置)を対話形式でヒアリングし、離れて暮らす兄弟姉妹間の合意形成をオンライン上で進行管理する。物件については現地調査員がスマホで撮影した画像をAIが解析し、劣化度・修繕費概算・再流通可能性をスコアリングして相続人に提示、意思決定を後押しする。売却・賃貸の意向が固まった物件はAIが査定価格を提示し、地域の不動産会社・空き家バンク・DIY型買い手向けマッチングプラットフォームへ自動振り分けする。自治体担当者向けには、管轄エリア内の空き家をリスクスコア順に可視化するダッシュボードを提供し、指導・勧告の優先順位付けを支援する。相続人は専用アプリで進捗を随時確認でき、平均3〜6ヶ月で「放置」から「処分方針決定」まで到達する体験を提供する。
| 共有名義のまま放置している間の固定資産税(実家分、年額) | 年額 8万円〜15万円 |
| 司法書士・行政書士への相続登記代行費用(専門家一括依頼時) | 1件あたり 20万円〜40万円 |
| 自治体職員による戸籍附票調査の人件費換算(1件40〜80時間×時給2,500円換算) | 1件あたり 10万円〜20万円 |
| 特定空家指定後の行政代執行(解体)費用の自治体立替リスク | 1件あたり 100万円〜300万円 |
| 自治体SaaS(小規模自治体プラン、リスク可視化ダッシュボード含む) | 年額 60万円〜 |
| 相続人特定・調査代行手数料(1物件あたり) | 3万円〜8万円 |
| 空き家診断・査定オプション(AI画像診断+修繕費レポート) | 1件 1.5万円 |
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2024年4月の相続登記義務化後も、司法書士・行政書士への依頼費用が20〜40万円かかることが心理的障壁となり、共有名義の兄弟姉妹間の調整が進まず空き家が放置されるケースが多い。
自治体側は戸籍を遡って相続人全員を特定する戸籍の附票調査に1件あたり平均40〜80時間を要するが、担当職員が数名しかいない自治体では対応が追いつかない。結果として特定空家等に指定されるまで放置され、倒壊・景観悪化・治安悪化が進行している。所有者特定コストと相続人の意思決定コストという二重の壁を、AIによる調査自動化と対話支援で同時に下げる仕組みが必要である。
MVPは戸籍附票OCRの解析精度や対話AIのシナリオ設計など試行錯誤が前提になるため準委任契約が向いており、パイロット自治体1〜2団体でのフィードバックを受けて仕様を固める進め方が現実的である。
Phase2の画像診断・査定モデルも精度検証を繰り返す探索的な開発のため準委任を継続し、要件が固まったOCR基盤や台帳UIなど個別機能のみ請負で切り出すことは可能である。発注時は個人情報保護法・戸籍法上の取扱い制限、自治体との情報連携協定の締結状況を先に確認し、開発着手前にセキュリティ要件(暗号化・アクセスログ・匿名化処理)を仕様書に明記すること。予算サイクルに依存する自治体案件が多いため、契約形態にかかわらず検収基準と支払いタイミングを年度またぎで柔軟に設定できるよう発注側で調整する。
| 区分 | 想定利用者 |
|---|---|
| プライマリ | 地方に実家を持ち都市部で暮らす50〜60代の相続人(共有名義の兄弟姉妹を含む) |
| セカンダリ | 自治体空き家対策担当職員、地域の不動産仲介会社・司法書士/行政書士事務所 |
| 管理 | 自社カスタマーサクセス担当・有人オペレーター、システム管理者 |
| 機能 | 入力 / 処理 / 出力 |
|---|---|
| 相続人候補抽出AI | 戸籍附票・登記簿・課税台帳をNLP解析し、相続人候補リストと推定連絡先を自動生成する |
| 一次ヒアリング対話AI | 相続人候補の連絡先へLINE/電話AIが接続し、売却・賃貸等の相続意向を聴取し記録する |
| 合意形成進行管理 | 複数相続人の回答を集約し、未回答者への催促と合意状況をダッシュボード表示する |
| 画像劣化診断AI | 現地調査員のスマホ撮影画像をCNN解析し、屋根・外壁等の劣化度スコアを出力する |
| 修繕費概算算定 | 劣化度スコアと築年数を入力し、修繕費用の概算レンジを算出して相続人へ提示する |
| AI査定価格算出 | 周辺成約事例・立地・築年数を機械学習モデルに入力し、売却/賃貸想定価格を出力する |
| 需要マッチングスコアリング | 物件情報と買い手候補セグメントを照合し、成約確率スコア付きマッチング候補を出力する |
| 自治体リスク優先度ダッシュボード | 倒壊リスク・苦情件数・未特定期間データから最適化アルゴリズムが対応優先順位を提示する |
| 士業・不動産会社送客機能 | 合意形成済み案件を条件別に自動振分し、提携士業・不動産会社へ通知送信する |
| 相続人向け進捗確認アプリ | 案件の処理状況を随時取得し、相続人の専用アプリ画面に進捗ステータスを表示する |
| 契約・課金管理機能 | 自治体・成功報酬・オプション利用実績を集計し、月次請求書を自動発行する |
| テーブル | 主要カラム |
|---|---|
properties | id, address, owner_status, risk_score, deterioration_score, estimated_repair_cost, created_at |
heirs | id, property_id, name, relationship, contact_status, address_estimated, phone, line_id |
heir_agreements | id, property_id, heir_id, intention_type, agreement_status, updated_at |
koseki_survey_logs | id, property_id, survey_source, survey_status, hours_spent, staff_id |
property_inspections | id, property_id, photo_url, damage_type, damage_score, ai_confidence |
valuations | id, property_id, estimated_price_sale, estimated_price_rent, model_version, created_at |
referrals | id, property_id, partner_id, referral_type, status, success_fee_amount |
municipal_contracts | id, municipality_id, plan_type, annual_fee, contract_start, contract_end |
| # | 画面 |
|---|---|
| 1 | 自治体ダッシュボード |
| 2 | 相続人特定リスト画面 |
| 3 | 対話AIヒアリング画面 |
| 4 | 物件劣化診断結果画面 |
| 5 | 査定価格提示画面 |
| 6 | 相続人向け進捗確認画面 |
| 7 | 士業・不動産送客管理画面 |
| # | 技術（採用理由） |
|---|---|
| 1 | GPT-4o API(戸籍文書解析・対話AI生成に採用) |
| 2 | LINE Messaging API(相続人一次連絡チャネルとして採用) |
| 3 | AWS Rekognition/独自CNN(建物劣化画像診断に採用) |
| 4 | PostgreSQL(戸籍・登記等構造化データ管理に採用) |
| 5 | AWS(戸籍等機微情報の監査対応クラウドとして採用) |
| 6 | Difyまたは独自LLMオーケストレーション(対話フロー制御に採用) |
| 7 | Twilio音声AI(電話一次ヒアリング自動化に採用) |
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| 可用性 | 可用性: 年間稼働率99.5%以上(自治体ダッシュボード・相続人アプリとも計画停止除く) |
| セキュリティ | セキュリティ: 戸籍・登記等の機微情報はAES256で暗号化し、アクセスログを5年間保持する |
| 性能 | 性能: 対話AI応答は平均3秒以内、同時電話対応は自治体50団体規模で100件/日を想定 |
| 個人情報保護 | 個人情報保護: 自治体・法務局との情報連携協定に基づき、匿名化処理後にAIモデルへ供給する |
| 監査 | 監査: 外部セキュリティ監査を年1回実施し、ISMS(ISO27001)認証取得を3年目までに目指す |
| バックアップ | バックアップ: データは日次バックアップ、RPO24時間・RTO8時間以内での復旧を目標とする |
| 段階 | まず何を作るか | 概算費用 |
|---|---|---|
| ①手動検証 | 自治体一箇所の空き家台帳を借りて、戸籍附票調査を人力で行い、相続人特定のプロセスと所要時間を洗い出す。AIなしで対話台本を作り、電話での一次ヒアリングを試す | 交通費と職員への聞き取り謝礼程度 |
| ②最小システム | 戸籍附票・登記簿の書類をアップロードすると相続人候補リストを自動生成する最小限のツールと、LINEでの定型ヒアリングボットを作り、自治体・相続人の反応を確かめる | AI利用料と外注のプロトタイプ開発費（数か月分） |
| ③本開発 | 画像解析による劣化診断、価格予測モデル、自治体向けダッシュボードを統合し、複数自治体・複数物件で同時運用できる体制を構築する | エンジニア複数名の人件費とセキュリティ監査費用を含む本格開発費 |
上記の要件定義書をもとに、システムベンダー（開発会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
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市場の前提（ボトムアップ試算）とTAM/SAM/SOMの規模感……
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競合となるサービス・企業と、この事業ならではの差別化ポイント……
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対応が必要な許認可・法規制と、確認すべき相手先・想定調整期間……
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手を挙げたその日から動けるように、完了条件つきで並べています。
| 誰に会うか | なぜ会うか | 接触の仕方 |
|---|---|---|
| 市区町村の空き家対策担当課(建築住宅課・税務課兼務が多い)の係長級職員 | 戸籍附票調査の実務課題とダッシュボード導入予算の意思決定者を把握するため | 全国空き家対策推進協議会や自治体主催の空き家セミナーに参加し名刺交換 |
| 地域司法書士会の相続登記対応窓口担当理事 | 相続人特定後の登記業務の送客先となり、業務範囲の適法性も確認できる | 都道府県司法書士会の無料相談会に相談者を装って参加し担当者と接触 |
| 地方の宅建協会(宅地建物取引業協会)空き家バンク担当者 | 査定・売買マッチングの送客先であり、地域相場データの提供元になる | 宅建協会が主催する空き家バンク運営者向け研修会に参加し担当者を紹介してもらう |
| 既に空き家バンクを運営する自治体の空き家対策専任職員(先行事例担当) | 実際の戸籍附票調査の所要時間・失敗パターンなど現場の一次情報を得るため | 総務省・国交省の空き家対策先進事例集に掲載された自治体へ直接電話で取材依頼 |
| 法務局の登記情報サービス担当者(登記情報提供サービス運営部門) | 登記簿情報のAPI連携可否・データ利用規約上の制約を事前に確認するため | 法務局の登記情報提供サービスお問い合わせ窓口に事業内容を説明し面談を申請 |
| チャネル（目標件数） | 声のかけ方 |
|---|---|
| 自治体の空き家対策担当課への直接訪問 | 「戸籍附票調査にかかる職員の作業時間を減らせるツールを無料で試していただけないか」と伝え、パイロット協力を依頼する |
| 司法書士会・宅建協会の勉強会での紹介 | 「相続人特定と合意形成を代行できるので、依頼者への提案の幅が広がる」と伝え、案件紹介の窓口になってもらう |
| 地方紙・自治体広報の空き家相談会 | 「相続した空き家の方針決めをオンラインで進められる」と説明し、相談会参加者にアプリ登録を勧める |
| 知人・親族からの紹介 | 「地方に実家を持つ知り合いはいないか」と聞き、無料の相続人特定サービスを試してもらう |
対応が必要な許認可・法規制の詳細は「関連法令」タブでご確認いただけます。着手前に必ずご確認ください。
制度名・金額・要件は年度ごとに変わるため、ここでは種別と公式の探し先だけを示します。必ず一次情報で最新の要件を確認してください。
| 種別 | 特徴 |
|---|---|
| 自己資金・身内からの出資 | 最初の検証（ヒアリング・試作）はここで賄えることが多い。 |
| 日本政策金融公庫の創業融資 | 実績のない創業期でも相談できる公的融資。事業計画書の提出が要る。 |
| 自治体の創業支援制度 | 市区町村・都道府県ごとに補助・利子補給・家賃補助などがある。要件と募集時期は年度で変わる。 |
| 国の中小企業向け補助金 | 設備・販路開拓・IT導入などの類型がある。公募期間が短いので、常設の情報源で追う。 |
| エンジェル投資家・ベンチャーキャピタル | 急成長を前提にする資金。社会課題型では投資家の性格を選ぶ必要がある。 |
| 確認先 | 何がわかるか |
|---|---|
| ミラサポplus（中小企業庁） | 補助金・支援制度の横断検索 |
| J-Net21（中小機構） | 支援策・創業手引きのデータベース |
| 地域の商工会議所・よろず支援拠点 | 無料の対面相談。申請書の書き方まで見てもらえる |
| 日本政策金融公庫の各支店 | 創業計画書の事前相談 |
| 制度 | 誰が使えるか | この事業でどう効くか |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 新規開業資金（創業融資） | 新たに事業を始める個人・法人の代表者 | 開業資金として融資を受けられる制度で、この事業では780万円の融資を想定し、AI開発費や自治体営業立ち上げ費用に充てる候補になる |
| 小規模事業者持続化補助金 | 小規模事業者（従業員数の少ない事業者） | 自治体・士業向けの販路開拓費用（チラシ・展示会出展・Web広告）の一部を補助する制度で、営業立ち上げ期の負担を軽くする候補になる |
| IT導入補助金 | ITツールを導入する中小企業・小規模事業者 | 相続人向けアプリや自治体向けダッシュボードのシステム導入費用の一部を補助する制度で、開発初期の外注費負担を軽くする候補になる |
| 東京都創業助成事業 | 都内で創業予定または創業から一定期間内の中小企業者 | 賃借料や広告費など創業初期の運営費を助成する制度で、代表一名体制での立ち上げ期の資金繰りを補う候補になる |
| ものづくり・商業・サービス生産性向上促進補助金（ものづくり補助金） | 革新的な製品・サービス開発を行う中小企業・小規模事業者 | 画像解析AIや価格予測モデルなど新たなサービス開発にかかるシステム投資の一部を補助する制度で、開発拡張期の候補になる |
会社設立の手続きや許認可の取得、契約書の整備など、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
専門家の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
本文中の「※1」「※2」の番号は、ここに対応しています。番号を押すと、この欄に飛びます。
この事業が失敗するとしたら原因はどこから来るか、単価をその値段にした理由、最初の3か月で確かめること、必要な契約書と支払い条件、1人目の求人票、この事業の1週間……
実行の手引きの詳細は無料会員限定です。
空き家対策に取り組む仲間がコミュニティで情報交換しています。ひとりで抱え込まず、同じ課題を見ている人と話すところから始められます。
※ バッジは閲覧・お気に入り登録などの実績にもとづく自動集計です。