Who（誰が）
全国の管理戸数1万戸以上の賃貸管理会社1,500社、UR都市機構・自治体住宅供給公社、家賃過重負担世帯約350万世帯の入居者
対象とする社会課題：家賃滞納の初期兆候を見逃し、住まいを失う世帯が後を絶たない
社会の役に立ち、しっかり儲かる。その両立が、この計画には数字で示されています。
滞納が始まった直後は督促電話とハガキだけの対応で、担当者は大量の戸数を抱え、個々の事情に向き合う余力がありません。滞納が長引けば法的手続きに移り、相談する間もなく退去に追い込まれる人がいます。公的支援はあっても、追い詰められた人ほど自分から窓口に行けません。滞納の兆しが見えた瞬間に声をかけ、使える制度へつなぐ仕組みが必要です。
※ この4つの数字は、見せるために作った数字ではありません。「事業計画」タブの10年計画とまったく同じ計算から出しています。EXIT（売却）時の手取りだけは「もし売れたら」の試算で、約束できる金額ではありません。
10年の事業計画も、創業融資1,000万円の申請資料も、システムの要件定義書も、最初の90日の段取りも——ぜんぶこのページにあります。足りないものはAIチャットが伴走しながらその場で作り、システム開発・専門家・投資家への橋渡しまで、このサイトの中で進められます。「やりたい」と思ったその日から、始められる状態です。
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※ AIによる参考意見です。合否や成否を保証するものではありません。経歴・スキルの登録内容は、この診断やAI相談・AIチャットの回答精度にも影響します。
「マモルーム」は、賃貸管理会社の入金システムと連携し、家賃未払いを支払日から3営業日で自動検知するAIサービスです。
督促担当者が200〜300戸を抱えて手が回らない現場で、AIがまず入居者にSMS・LINEで「お困りごとはありますか」と声をかけ、失業や病気などの事情を聞き取ります。管理画面には入居者ごとの滞納リスクスコアと推奨対応（分割払い提案・行政窓口紹介・訪問要否）が表示され、担当者は優先度の高い世帯から対応できます。住居確保給付金などの公的支援も自動で案内し、深刻なケースはNPOや社会福祉士に引き継がれ、督促が始まる前に支援が始まる仕組みを作ります。
総務省統計では単身高齢者・非正規雇用者を中心に約350万世帯が家賃を月収の30%以上支払う「家賃過重負担世帯」とされ、給与遅配や病気による収入減少で滞納が始まるケースが多い。
管理会社は滞納1〜2ヶ月目では督促電話とハガキ程度しか対応せず、3ヶ月を超えると法的手続き（内容証明・訴訟・強制執行）に移行するため、入居者は相談する間もなく退去に追い込まれる。生活保護や住居確保給付金などの公的支援制度は存在するが、申請には自治体窓口への来訪と複雑な書類が必要で、精神的に追い詰められた滞納者ほど利用できていない。管理会社側も、督促業務担当者が1人あたり200〜300戸を抱え、個々の滞納理由や生活背景を把握する余力がなく、機械的な督促が入居者の孤立を深めている。結果として毎年推計2万件以上の非自発的な住居喪失が発生しており、生活保護費や再入居支援コストとして社会全体で年間数百億円規模の負担が生じている。
時系列予測モデルが入金履歴・季節性・過去の滞納パターンから将来60日以内の滞納リスクスコアを算出し、督促着手前に予防的介入を可能にする。
自然言語対話AI（LLMベースのチャットボット）が入居者との対話から失業・疾病・DV等の生活課題をテキスト分類し、支援制度とのマッチングを自動化する。最適化アルゴリズムが限られた人的リソース（訪問員・相談員）を、リスクスコアと緊急度に応じて自動で優先配分し、支援漏れを防ぐ。異常検知モデルが「突然の連絡途絶」「孤立の兆候」を検知した場合は孤独死・自殺リスクとして緊急フラグを立て、管理会社・提携福祉機関に即時通知する。
賃貸管理会社の入金管理システムとAPI連携し、AIが家賃引落データを毎日自動監視、支払日から3営業日以内に未入金を検知した時点で「初期アラート」を発報する。
入居者にはSMS・LINEでAI対話ボットが接触し、「今月お支払いが確認できていません、何かお困りごとはありますか」と対話形式でヒアリングを行い、失業・病気・家族トラブルなど滞納理由をテキスト分析で分類する。AIは滞納理由と過去の入退去データ、地域の公的支援制度データベースを突き合わせ、住居確保給付金や生活福祉資金貸付など利用可能な制度を自動でレコメンドし、オンライン申請フォームへ誘導する。管理会社側の管理画面には入居者ごとの「滞納リスクスコア」と推奨対応（分割払い提案・行政窓口紹介・訪問要否）が表示され、担当者は上位リスク世帯から優先的に人的フォローを行える。制度案内で解決しない深刻ケースはAIが自動で提携NPO・社会福祉士に引き継ぎ、初期アラートから平均10日以内に何らかの支援アクションが開始される体制を構築する。
| 督促担当者の人件費(1人280戸、督促・訴訟対応込み) | 年間約450万円/人(1万戸あたり担当者約4名分で年間約1,800万円の想定) |
| 滞納損失(家賃保証未回収分、3ヶ月滞納×平均家賃5万円想定) | 1万戸で年間滞納発生率5%の場合、年間約3,750万円の想定 |
| 強制退去手続きコスト(内容証明・訴訟・強制執行の外部委託費) | 1件あたり20万〜40万円、1万戸で年間約20件発生と仮定し年間約600万円の想定 |
| 生活保護費・再入居支援コスト(社会全体、非自発的住居喪失1件あたり) | 1件あたり年間約100万〜150万円、全国推計2万件で年間数百億円規模の想定 |
| SaaS月額利用料(管理戸数1万戸、1戸150円) | 月額150万円(年間1,800万円) |
| 制度マッチング成功報酬(住居確保給付金等の受給確定1件あたり1万円) | 月間検知件数に応じ変動、目安月10件で月10万円 |
| 自治体委託事業(住居確保支援事業、対象世帯数に応じた年間契約) | 年間300万〜1,000万円 |
この事業をやっている人のある1日、1年後・3年後・10年後の姿、向いている人・向いていない人、よくある質問……
あなたと事業の詳細は無料会員限定です。
時間軸別に、各チャネルの具体施策と、それをAIでどうプロンプティングして実現するかをセットで。
上記の施策をもとに、広告物の作成業者（マーケ会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
マーケ会社の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
この事業に必要なアプリを作るための仕様です。下のボタンでWordに書き出せば、そのまま開発会社への相談・見積の依頼に使えます。
※ このボタンは、このページに載っている内容をそのままWordファイルに書き出します（AIは使いません。すぐ保存できます）。 ページの上のほうにある「ほしい資料を、その場でAIがつくります」の要件定義書のボタンは、AIチャットがあなたのご要望を聞きながら、そのつど書き起こすものです。 すでにある内容をそのまま渡したいときはこちら、作りたい範囲や条件を相談しながら仕上げたいときはAIチャットをお使いください。
督促業務は担当者1人あたり200〜300戸を抱え、督促電話とハガキ程度の機械的対応しかできず、滞納理由や生活背景を把握する余力がない。
滞納3ヶ月を超えると内容証明・訴訟・強制執行へ進んでしまい、入居者が相談する間もなく退去に追い込まれるケースが多い。住居確保給付金など使える公的支援制度はあるが、申請手続きが煩雑で、精神的に追い詰められた滞納者ほど利用できていない。この初期対応の空白を埋め、督促着手前に予防的な介入を行う仕組みが必要とされている。
MVPフェーズは入金データ連携の仕様や対話ボットの応答精度など要件が実データを見ながら変わりやすいため準委任契約が適しており、管理会社1〜2社とのパイロットで仕様を固めることを想定する。
要配慮個人情報を扱う基盤部分（暗号化・アクセス権限・ログ）は仕様確定後に請負契約で範囲を明確にして発注する方が望ましい。発注時は成果物の完成基準だけでなく、個人情報保護法対応や第三者機関監査への対応範囲を契約書に明記し、開発会社側の責任範囲を事前にすり合わせておく必要がある。
| 区分 | 想定利用者 |
|---|---|
| プライマリ | 賃貸管理会社の督促担当者・カスタマーサクセス担当（1人あたり200〜300戸を管理） |
| セカンダリ | 家賃滞納中の入居者、自治体の住宅福祉窓口職員、提携NPO・社会福祉士 |
| 管理 | 自社側のシステム運用担当・個人情報ガバナンス責任者（データアクセス権限とログ監査を管理） |
| 機能 | 入力 / 処理 / 出力 |
|---|---|
| 入金データ自動連携・監視機能 | 管理会社の家賃引落データをAPI経由で日次取得し照合、未入金世帯リストを出力する |
| 滞納リスクスコア算出機能 | 入金履歴・季節性・過去滞納パターンを入力し時系列予測モデルで60日以内滞納リスクスコアを出力する |
| 初期アラート発報機能 | 未入金世帯リストを支払日から3営業日経過で判定し管理会社・入居者へアラート通知する |
| AI対話ボットヒアリング機能 | SMS・LINEでLLMが入居者と対話し滞納理由・生活状況のテキストログを出力する |
| 滞納理由テキスト分類機能 | 対話ログテキストを自然言語分類し失業・疾病・DV等のカテゴリタグを出力する |
| 支援制度自動マッチング機能 | 滞納理由カテゴリと地域制度DBを突合し利用可能な公的支援制度リストを出力する |
| オンライン申請フォーム誘導機能 | 推奨制度リストから該当申請フォームURLを生成し入居者へ申請リンクを送付する |
| 管理画面ダッシュボード表示機能 | リスクスコアと推奨対応データを集計し担当者向け優先順位付き一覧を表示する |
| 人的リソース最適配分機能 | リスクスコア・緊急度・訪問員空き状況から最適化アルゴリズムで訪問員別対応リストを出力する |
| 孤立・緊急兆候異常検知機能 | 対話履歴・連絡応答状況を異常検知モデルで判定し緊急フラグと即時通知を出力する |
| NPO・社会福祉士自動引き継ぎ機能 | 深刻ケースの対応履歴を要約し提携NPO・社会福祉士へ自動で連携通知する |
| テーブル | 主要カラム |
|---|---|
properties | property_id, address, management_company_id, rent_amount, unit_count |
tenants | tenant_id, property_id, unit_number, name, phone, contract_start_date, contract_end_date |
payments | payment_id, tenant_id, due_date, paid_date, amount, status |
risk_scores | score_id, tenant_id, score_value, calculated_at, risk_level |
chat_sessions | session_id, tenant_id, started_at, category, sentiment_result |
support_programs | program_id, municipality_id, program_name, eligibility_criteria, max_amount |
support_cases | case_id, tenant_id, program_id, status, applied_at, resolved_at |
alerts | alert_id, tenant_id, alert_type, triggered_at, severity, assigned_to |
| # | 画面 |
|---|---|
| 1 | 滞納リスクダッシュボード |
| 2 | 入居者別詳細画面 |
| 3 | アラート一覧画面 |
| 4 | 対話ボット管理画面 |
| 5 | 支援制度マッチング画面 |
| 6 | 訪問員タスク割当画面 |
| 7 | 自治体連携レポート画面 |
| # | 技術（採用理由） |
|---|---|
| 1 | AWS Lambda(サーバーレスでAPI連携処理を低コスト運用) |
| 2 | Amazon SageMaker(時系列予測モデルの学習・運用基盤) |
| 3 | OpenAI API GPT-4(対話ボットの自然言語理解に活用) |
| 4 | LINE Messaging API(入居者接点として普及率の高いLINE連携) |
| 5 | Amazon RDS PostgreSQL(入金履歴等の構造化データ管理) |
| 6 | Auth0(管理会社・自治体職員の認証基盤を安全に構築) |
| 7 | Metabase(管理会社向けダッシュボードの迅速な可視化) |
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| システム可用性99.5%以上を目標とし、入金データ連携バッチは毎日深夜2時に日次実行する | システム可用性99.5%以上を目標とし、入金データ連携バッチは毎日深夜2時に日次実行する |
| 要配慮個人情報はAES-256で暗号化保存し、全アクセスログを1年間保持・監査する | 要配慮個人情報はAES-256で暗号化保存し、全アクセスログを1年間保持・監査する |
| 管理会社50社・入居者30万人規模の同時利用時も画面応答3秒以内を維持する | 管理会社50社・入居者30万人規模の同時利用時も画面応答3秒以内を維持する |
| AI対話ボットは平均応答5秒以内で24時間365日稼働する | AI対話ボットは平均応答5秒以内で24時間365日稼働する |
| 年1回、第三者機関による情報セキュリティ監査を実施し監査報告書を管理会社へ開示する | 年1回、第三者機関による情報セキュリティ監査を実施し監査報告書を管理会社へ開示する |
| データは日次バックアップし3世代保持、障害発生時の復旧目標(RTO)は4時間以内とする | データは日次バックアップし3世代保持、障害発生時の復旧目標(RTO)は4時間以内とする |
| 段階 | まず何を作るか | 概算費用 |
|---|---|---|
| ①手動検証 | 協力先の管理会社から一部住戸の入金データを紙またはスプレッドシートで受け取り、督促電話の代わりにLINEで声かけする運用を数世帯で手動実施し、反応や会話内容を記録する | 通信費とヒアリング用の交通費程度 |
| ②最小システム | 入金データ連携の簡易API接続と、未入金検知でアラートを出す最小機能、既存のチャットボット基盤を使った簡易対話フローを構築し、実際の管理会社で試験運用する | 外注開発で数か月分の費用、クラウド利用料は小規模な範囲 |
| ③本開発 | リスクスコアの予測モデルを実データで学習し直し、公的支援制度データベースと管理画面のUIを整備、複数の管理会社・自治体に同時展開できる体制に仕上げる | エンジニア数名分の人件費と外部データベース構築費がまとまった規模で必要 |
上記の要件定義書をもとに、システムベンダー（開発会社）への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
システムベンダーの紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
10年の収支と資金の集め方、財務、KPI、資本政策、そして図解付きのフル事業計画書・AI実装仕様書……
事業計画の詳細は無料会員限定です。
市場の前提（ボトムアップ試算）とTAM/SAM/SOMの規模感……
市場規模の詳細は無料会員限定です。
競合となるサービス・企業と、この事業ならではの差別化ポイント……
競合企業の詳細は無料会員限定です。
対応が必要な許認可・法規制と、確認すべき相手先・想定調整期間……
関連法令・許認可の詳細は無料会員限定です。
手を挙げたその日から動けるように、完了条件つきで並べています。
| 誰に会うか | なぜ会うか | 接触の仕方 |
|---|---|---|
| 家賃債務保証会社（全保連・Casa等）の事業提携担当者 | 滞納データへのアクセス網を持ち、API連携の実現可能性を判断できる | 業界展示会（賃貸住宅フェア等）または管理ソフトベンダー経由で紹介依頼 |
| 管理戸数5,000〜1万戸規模の賃貸管理会社の督促業務責任者・システム部門長 | パイロット導入の意思決定者であり、入金データ連携の技術要件を握る | 賃貸管理業界出身の営業責任者の人脈、または全国賃貸住宅新聞社の展示会経由 |
| 自治体の生活困窮者自立支援担当課（住居確保給付金の窓口）職員 | 制度案内フローの標準化と委託事業化の可否を判断する現場担当者 | 先進的な居住支援協議会を設置済みの自治体（東京都・大阪市等）へ直接連絡 |
| 社会福祉士資格を持つNPO法人の現場コーディネーター（ふるさとの会等） | 深刻ケースの引き継ぎ先であり、AIレコメンドの妥当性を検証できる専門家 | 居住支援全国ネットワークの会員団体一覧から連絡先を確認しアポイント取得 |
| 賃貸管理ソフトベンダー（いい生活・賃貸革命）のAPI連携担当エンジニア | 既存の入金管理システムとの技術的連携可否・データ形式を早期に確認する必要 | ベンダーの開発者向けパートナープログラム窓口に直接問い合わせ |
| チャネル（目標件数） | 声のかけ方 |
|---|---|
| 賃貸管理会社の督促担当者への直接ヒアリング | 知人や業界紹介を通じて「督促業務の負担を減らす仕組みを作っている、まず今の運用を教えてほしい」と伝え、無償のヒアリングから関係を作る |
| 家賃債務保証会社への打診 | 全保連・Casa・日本セーフティー等の担当窓口に「滞納予兆データの解析を無償で試したい」と持ちかけ、パイロット提携の入口にする |
| 賃貸管理業界の展示会・セミナー | 管理ソフトベンダーが出展する展示会に来場し、名刺交換の場で「督促業務の工数削減ツールを試験導入できる会社を探している」と直接声をかける |
| 居住支援法人・NPOからの紹介 | 自立サポートセンターふるさとの会等に「制度案内のAIを一緒に検証してほしい、御法人が支援している管理会社を紹介いただけないか」と依頼する |
対応が必要な許認可・法規制の詳細は「関連法令」タブでご確認いただけます。着手前に必ずご確認ください。
制度名・金額・要件は年度ごとに変わるため、ここでは種別と公式の探し先だけを示します。必ず一次情報で最新の要件を確認してください。
| 種別 | 特徴 |
|---|---|
| 自己資金・身内からの出資 | 最初の検証（ヒアリング・試作）はここで賄えることが多い。 |
| 日本政策金融公庫の創業融資 | 実績のない創業期でも相談できる公的融資。事業計画書の提出が要る。 |
| 自治体の創業支援制度 | 市区町村・都道府県ごとに補助・利子補給・家賃補助などがある。要件と募集時期は年度で変わる。 |
| 国の中小企業向け補助金 | 設備・販路開拓・IT導入などの類型がある。公募期間が短いので、常設の情報源で追う。 |
| エンジェル投資家・ベンチャーキャピタル | 急成長を前提にする資金。社会課題型では投資家の性格を選ぶ必要がある。 |
| 確認先 | 何がわかるか |
|---|---|
| ミラサポplus（中小企業庁） | 補助金・支援制度の横断検索 |
| J-Net21（中小機構） | 支援策・創業手引きのデータベース |
| 地域の商工会議所・よろず支援拠点 | 無料の対面相談。申請書の書き方まで見てもらえる |
| 日本政策金融公庫の各支店 | 創業計画書の事前相談 |
| 制度 | 誰が使えるか | この事業でどう効くか |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 新規開業資金（創業融資） | 新たに事業を始める個人・法人 | システム開発費や当初の人件費に充てる創業融資として想定でき、融資額は1,000万円で運転資金と設備資金を分けて申請できる想定 |
| 信用保証協会の制度融資（創業関連保証） | 創業間もない中小企業・個人事業主 | 公庫融資に加えて金融機関からの追加調達を狙う場合の後ろ盾として、担保力の弱い創業初期に候補になる |
| 小規模事業者持続化補助金 | 小規模事業者（創業者含む） | 管理会社向けの営業資料作成やウェブサイト・チラシ等の販路開拓費用の一部を補助対象にできる可能性がある |
| IT導入補助金 | ITツールを導入する中小企業・小規模事業者 | 対話ボットやダッシュボードなど自社開発システムを外部ベンダーのITツールとして提供する形にできれば、導入企業側（管理会社）の負担軽減の訴求材料になる |
| 東京都創業助成事業（TOKYO創業ステーション等の自治体創業支援） | 都内で創業予定・創業初期の事業者 | 本社を都内に置く場合、人件費や広告費の一部を助成対象にできる可能性があり、自治体連携を進める上での実績づくりにもつながる |
会社設立の手続きや許認可の取得、契約書の整備など、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への紹介をご希望の場合はこちらからエントリーできます。
専門家の紹介を希望する※ 紹介のお申し込み窓口はマイページの「業者・士業・投資家の紹介」に一本化しています。AIチャットが内容をヒアリングし、具体的な段階になったら運営が個別におつなぎします。
本文中の「※1」「※2」の番号は、ここに対応しています。番号を押すと、この欄に飛びます。
この事業が失敗するとしたら原因はどこから来るか、単価をその値段にした理由、最初の3か月で確かめること、必要な契約書と支払い条件、1人目の求人票、この事業の1週間……
実行の手引きの詳細は無料会員限定です。
貧困・格差の領域に取り組む仲間がコミュニティにいます。ひとりで抱え込まず、同じ課題を見ている人と話すところから始められます。
※ バッジは自動集計にもとづく相対表示です